+7 (495) 684-90-55

Публикации

Кирилл Гращенко для "РБК. Деньги".


Скорость, с которой ЦБ отзывает лицензии у банков, возвращает популярность банковским ячейкам как способу хранить наличные и ценности. Банкиры упирают на его надежность и дешевизну. Стоит ли им безоговорочно верить? 

Подобный способ хранения и в самом деле имеет свои несомненные плюсы: стоимость аренды сейфов относительно невелика и гораздо дешевле аккредитива. Это делает ячейки популярным инструментом расчета в сделках с недвижимостью. Вторым плюсом является анонимность — ведь согласно заверениям банковских сотрудников никто не сможет узнать, что вы положили в ячейку и что из нее извлекли.  

Но к надежности этого инструмента есть вопросы. Из ст.922 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что банк берет на себя ответственность за целостность ячейки, а также обязуется следить за помещением, в котором эта ячейка находится, включая охрану и установление систем слежения. 

А вот охрана содержимого ячейки не входит в зону ответственности банка, поскольку он не отслеживает содержимое (и его количество) сейфа и не устанавливает наблюдение в помещении, где происходят действия по внесению и изъятию ценностей из ячейки. 

О том, что находится в ячейке, и о том, как меняется ее содержимое, знают только ее арендаторы. Поэтому не стоит путать аренду банковской ячейки с договором «ответственного хранения», при котором банк принимает на себя ответственность за сохранность конкретного предмета в ячейке и составляет опись содержимого при заключении договора.  

В договор аренды ячейки банки всегда вносят условие об отсутствии своей ответственности за ее содержимое. Если в договоре есть, например, фраза: «Банк не несет ответственности за сохранность содержащегося в ячейке имущества, если клиент не докажет, что банком были нарушены обязательства по охране депозитария», — это означает, что в случае пропажи ценностей из ячейки истребовать их (либо их стоимость) с банка вы, скорее всего, не сможете.  

Ведь доказать неисполнение банком обязательств по охране ячейки практически невозможно: система видеонаблюдения в банках есть всегда, равно как и охрана. И все, что можно сделать в таком случае, — запросить через суд материалы с камер наблюдения и договор с охранной организацией, чтобы в рамках следствия проверить данных сотрудников. 

Но даже если удастся доказать, что кража являлась следствием неисполнения банком своих обязанностей, в том числе по охране помещения, где расположены ячейки и ключи к ним, нужно быть готовыми доказать, какая именно сумма была в банковской ячейке. Если деньги были заложены туда в рамках исполнения договора купли-продажи квартиры, то суд может принять во внимание сумму договора, особенно если деньги закладывались в присутствии риелтора. 

Неполная анонимность 

При всей афишируемой анонимности сотрудники банка все же могут иметь примерное представление о деньгах, положенных вами в ячейку. 

Например, если, являясь клиентом банка, вы снимаете в отделении крупную сумму наличных, после этого заключаете договор аренды ячейки и проходите к ней, то любой из свидетелей данных действий может предположить, сколько наличных вы туда заложили. Особенно если деньги были упакованы в бумажный пакет, с которым вы проследовали к ячейке и без которого вышли из банка. Поэтому, если для вас принципиально важно сохранить в полной тайне наличие финансовых средств, лучше воспользоваться иным способом их хранения или развести во времени процедуры снятия средств со счета и закладывания в ячейку. 

Мошенничество  

От мошенничества не застрахованы даже банки, тщательно проверяющие своих сотрудников. Рассуждая теоретически, любой сотрудник банка может, воспользовавшись своими наблюдениями, вскрыть ячейку и изъять ее содержимое. Ведь собрать данные не так сложно и доступ к помещению с ячейками у некоторых сотрудников банка есть.  

Истории участия сотрудников банка и причастных к охране лиц в попытках хищения средств клиентов из ячеек не единичны. Вот, например, свежий пример. В Нижегородской области сотрудник охранного предприятия «Роза», осуществляющего охрану филиала ОАО «Банк «Уралсиб», находясь в помещении банка на суточном дежурстве, вместе с соучастниками проник в депозитарий, взломал индивидуальную банковскую ячейку и похитил из нее денежные средства, принадлежащие физическому лицу (дело №33-12265/2015).  

Банк факт хищения признал, а вот своей вины в этом не увидел. Суд решил иначе и взыскал с банка материальный ущерб, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке — хоть и не в том размере, что требовал клиент банка. 

В договоре аренды может быть условие, что сотрудники банка имеют право вскрыть ячейку для замены замка, если им станет известно, что с ключа от данной ячейки был сделан дубликат. Вывод сделать несложно: банки допускают вероятность мошенничества со стороны собственных сотрудников, и это неизбежно. 

Отзыв лицензии 

Несмотря на то что ячейка не является активом банка, в случае отзыва лицензии он может быть просто закрыт. Тогда возвращать содержимое сейфа придется путем обращения в АСВ (Агентство по страхованию вкладов) с требованием разъяснить порядок, по которому можно в конкретной ситуации получить свое имущество обратно. Такая задержка может нарушить ваши планы, например оказаться причиной срыва сделки. 

Вскрытие ячейки  

У банка есть право на вскрытие вашей ячейки при определенных обстоятельствах, например при форс-мажоре. При этой процедуре должна присутствовать комиссия, задача которой освидетельствовать содержимое и составить опись. Но такое условие на практике соблюдается банками не всегда.  

В Московском городском суде рассматривалось дело клиента Судостроительного банка (№33-2445), хранившего в ячейке данного банка крупную сумму. В ходе судебного процесса было установлено, что сотрудники банка вскрыли часть ячеек хранилища под наблюдением комиссии, однако при вскрытии ячейки потерпевшего комиссия не присутствовала.  

В результате клиент потерял определенную сумму, то есть было совершено хищение в условиях нарушения банком порядка вскрытия ячеек. При этом в рамках процесса было установлено, что подобный случай в этом банке не был первым, что подтвердило постановление о соединении уголовных дел. 

Арест ячейки 

Причиной, по которой вы не сможете получить свои ценности длительное время, может оказаться арест содержимого ячейки судом, в случае если оно будет являться предметом спора. В судебной практике был случай, когда в связи с неясностью условий договора невозможно было точно сказать, кто из двоих граждан, обратившихся в суд, является арендатором ячейки. В результате судом был наложен арест на содержимое указанной ячейки, чтобы никто из сторон не смог распорядиться этим имуществом до выяснения всех обстоятельств дела. 

Практика показывает, что случаев утраты денежных средств, хранящихся в ячейке, довольно много. Справедливости ради надо сказать, что это небольшой процент в сравнении с общим количеством ячеек, используемых по всей стране. Аренда банковской ячейки — достаточно надежный способ сохранить деньги, драгоценности, документы и другие вещи. Однако надо максимально учитывать возможные риски, чтобы не оказаться в ситуации, когда средства утрачены, а доказать что-либо невозможно.  


Источник: РБК.Деньги.



Публикации по теме:


Читать далее Свернуть

Можно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка? Жанна Александрова специально для domofond.ru

  • — Можно ли поменять предназначение участка под строительство? Кто это делает? И какие нужны документы? Изначально предполагалось строить кафе, а сейчас жилой дом 18 этажей! И как можно запретить это сделать?

Отвечает Жанна Александрова: "Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статья 4 закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Если же новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний, но при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.  

К документам, необходимым для изменения вида разрешенного использования земельных участков, относятся: 

 - заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (как правило, это паспорт РФ);

- доверенность от заявителя (если обращается представитель заявителя); 

- копии правоустанавливающих документов на земельный участок (договор купли-продажи или договор мены или договор дарения, свидетельство о праве собственности); 

- схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит точно определить местоположение земельного участка и расположение соседних земельных участков; 

- копии документов из государственного кадастра недвижимости на земельный участок (кадастровая выписка на земельный участок из ГКН по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3); 

- согласование арендодателя земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка, если он принадлежит заявителю на правах аренды;

- копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), если оно расположено на земельном участке; 

- проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок. 

В зависимости от категории земельного участка перечень документов может меняться.  

Законодательно запретить строительство жилого дома нельзя, если застройщику выдано разрешение на строительство и он прошел все необходимые процедуры. Если возводимый жилой дом уменьшает инсоляцию, то есть проникновение солнечных лучей, в жилой дом напротив, то можно попробовать бороться с нежелательной стройкой следующим образом: провести экспертизу, зафиксировать все нарушения в строительстве, сделать фото, видео до начала строительства и в процессе. Однако даже при выполнении всех вышеперечисленных условий жильцы «пострадавшего» дома, скорее всего, смогут запросить только компенсацию, но не добьются запрета строительства через суд.

Источник: Domofond.ru



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

По оценкам экспертов, с каждым месяцем число исков о признании граждан банкротами увеличивается, это общефедеральный тренд.

Комментирует Кирилл Гращенко: "Закон о банкротстве физических лиц в России вступил в силу 1 октября 2015 года. Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом обладают само физическое лицо, конкурсный кредитор, уполномоченный орган. 

По данным специалистов, на 1 июля 2016 года в России зафиксированы 10 234 дела о банкротсве физических лиц. Из них: процедуры реализации имущества составляют 6 916, реструктуризации задолженности – 3 318. Кирилл Гращенко приводит статистику единого Федерального реестра сведений о банкротстве: по состоянию на март 2016 года в производстве судов число заявлений о признании физических лиц банкротами не превышало четырех тысяч, в мае этот показатель вырос до семи тысяч. 

По сведениям информационного агентства Интерфакс, в июне 2016 года было вынесено 1771 решение о признании гражданина банкротом, это максимальный показатель по числу банкротств физических лиц с начала работы этого института.

Физических лиц гораздо больше, чем юридических. И уже этот факт может объяснить преобладание числа заявлений граждан о признании их банкротами над заявлениями в отношении компаний. Стоит также учесть и новизну возможности признания физического лица банкротом. С момента вступления в силу изменений в законодательстве разом появилось огромное количество лиц, подпавших под действие данных изменений и получивших возможность реализовать это право».

Источник: BUSINESS CLASS.

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте BUSINESS CLASS.



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

Комментарий Юлии Врублевской для "КоммерсантЪ ДЕНЬГИ" по делу Александра Константиновского.

Присвоение чердаков и других общедомовых помещений — один из самых распространенных видов мошенничества и коррупции в сфере ЖКХ в последние лет пятнадцать. Здесь большой простор для чиновников: "В 2002 году один художник заключил с Департаментом имущества города Москвы договор аренды с правом выкупа на чердак площадью 390 кв. м в жилом доме в центре города. Затем выкупил его через полгода у департамента, хотя чердак находился в общедомовой собственности",— рассказывает генеральный директор юридической компании "Интерцессия" Юлия Врублевская.




Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

Статья Юлии Врублевской о том, как доказать в суде, что вы являетесь добросовестным покупателем недвижимости


Приобретение недвижимости — достаточно сложный процесс, и нередки случаи, когда к покупателю, уже оплатившему покупку и вступившему в права собственности, предъявляют иск об истребовании имущества из незаконного владения. Такое может произойти, например, если объект недвижимости продавали несколько раз, и при самой первой продаже была использована поддельная доверенность от собственника имущества на продажу. В этом случае первый собственник вправе истребовать похищенное у него имущество от вас как от последнего собственника, так как имущество выбыло из его владения помимо его воли. Чтобы сохранить недвижимость за собой, необходимо доказать суду, что вы являетесь добросовестным приобретателем спорной квартиры. Как это правильно сделать? 

Проявите должную осмотрительность 
Прежде чем приобретать недвижимость, покупатель обязательно должен получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы удостовериться в том, что на объект не наложены ограничения или обременения. Полученная перед сделкой выписка из ЕГРП должна быть «чистой», без записей об ипотеке, аресте, наличии судебных споров и возражений. В противном случае новый покупатель может лишиться имущества, как это произошло с ООО «Альта-Групп», которое приобрело у ООО «Маркет-Нефтепродукт» административное здание, склад розлива масла и 14 резервуаров, в то время когда на эти объекты определением Ленинского районного суда города Кемерово был наложен арест. В результате пятилетних разбирательств суды посчитали, что покупатель не проявил должной осмотрительности при оформлении сделки купли-продажи имущества и не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку не обратился к документам ЕГРП, в которых содержался запрет на совершение каких-либо действий со спорным имуществом. 

 Не покупайте у родственников 
Между компаниями, заключающими договор купли-продажи недвижимости, не должно быть родственных и иных связей (совмещение должностей в компании-продавце и компании-покупателе, участие продавца и покупателя в уставных капиталах друг друга и т.п.), поскольку в таком случае суд может усомниться в добросовестности покупателя. Именно так произошло в споре конкурсного управляющего ООО «Фризон» с приобретателями имущественного комплекса этой компании-банкрота. Верховный суд встал на сторону истца, усомнившись в добросовестности цепочки приобретателей недвижимости, поскольку между ними были родственные связи, а цена продажи была вдвое ниже, чем рыночная оценка. 

Не покупайте даром 
Приобретая недвижимость по цене существенно ниже рыночной, покупатель рискует лишиться покупки. По закону (ст.302 ГК РФ) возмездность сделки купли-продажи, то есть оплата сделки, является одним из признаков добросовестности покупателя. В договоре должна быть указана рыночная стоимость недвижимости на основании отчета оценщика, подготовленного не ранее, чем за шесть месяцев до сделки, а покупатель должен суметь подтвердить факт оплаты имущества. Иначе он рискует лишиться объекта недвижимости, как это произошло с Зинаидой Спиридоновой, которая приобрела имущество у г-жи Магомедовой, которая купила его в свою очередь у «Астраханводстроя». В ходе двухлетнего разбирательства было установлено, что Магомедова приобрела несколько объектов недвижимости общей площадью свыше 8 тыс. кв. м всего за 500 тыс. руб. Впоследствии часть этого имущества площадью 553 кв. м была продана Спиридоновой за 200 тыс. руб. Балансовая стоимость этого имущества составляла свыше 3 млн руб., а рыночная — почти 5,4 млн руб. Арбитражный суд посчитал, что указанные обстоятельства должны были вызвать у Спиридоновой сомнения относительно реальной стоимости приобретаемого имущества, поэтому суд признал Спиридонову недобросовестным приобретателем спорного имущества. Иск об истребовании из чужого незаконного владения был удовлетворен. 

 Не сдавайте имущество в аренду продавцу 
Еще одним признаком недобросовестности покупателя может служить предоставление им приобретенного имущества в аренду продавцу после государственной регистрации перехода права. Именно так решил Арбитражный суд Архангельской области в споре ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск» и ООО «Юнипак», которое приобрело теплосети в рамках банкротства ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск». Суд обратил внимание, что имущество было приобретено не только по заниженной в 4 раза цене через цепочку связанных компаний (через родственников и учредителей), но и то, что фактически имущество не поступило во владение нового покупателя, а осталось в пользовании старого владельца, который продолжал пользоваться наружными тепловыми сетями по договорам аренды. 

Платите за содержание имущества 
Покупателю после совершения сделки необходимо вести хозяйственную деятельность на приобретенном имуществе и нести бремя его содержания. Для оценки судами довода о добросовестности приобретения собственнику нужно будет предоставить документы, подтверждающие оплату налогов за спорное имущество, коммунальных и эксплуатационных расходов, расходов на ремонт (если осуществлялся) и т.п. Эти документы свидетельствуют о том, что с момента приобретения имущества собственник добросовестно осуществлял свои права и исполнял обязанности. Таким образом, на случай судебных разбирательств важно сохранять оригиналы не только самого договора, передаточного акта и платежных документов, но и всех документов, свидетельствующих о несении собственником расходов по содержанию своего имущества. 

Автор: Юлия Врублевская.

Источник - РБК



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

На основании Постановления Правительства Москвы в городе снесены более ста торговых павильонов. О том, законны ли действия Правительства Москвы, и что делать собственникам снесенных объектов, ответила Юлия Врублевская.


В начале февраля в городе Москве за одну ночь снесли 104 объекта капитального строительства в рамках выполнения Постановления Правительства Москвы от 08.12.2015г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (далее – Постановление). Речь идет о постройках, созданных (возведенных) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территории (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Если посмотреть на перечень этих 104 объектов, перечисленных в приложении № 2 к Постановлению, то можно увидеть, что они преимущественно попадают в охранные зоны сетей и сооружений. Беспрецедентный размах и скорость сноса вызвали большую и эмоциональную дискуссию, в том числе среди правоведов, о законности действий Правительства Москвы. 

Проверим Постановление Правительства Москвы на соответствие федеральному законодательству. 
Проанализировав содержание вышеназванного Постановления, можно сделать вывод, что оно направлено на снос любых объектов капитального строительства, включая те, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данный вывод вытекает из того, что действие Постановления не распространяется на отношения, возникающие: 
1) при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 
2) при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков; 
3) при организации работы Городской комиссии по пресечению самовольного строительства и окружных комиссий по пресечению самовольного строительства (занимаются пресечением строительства/реконструкции объектов капитального строительства без получения разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). 

Также пунктом 11 Постановления прямо предусмотрено, что получение компенсации за снос самовольной постройки осуществляется при условии одновременного предоставления документов, подтверждающих прекращение права собственности на снесенную самовольную постройку, и внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом размер компенсации определяется в соответствии с несуществующей на данный момент методикой, утверждаемой Департаментом экономической политики и развития города Москвы. Согласно положениям Постановления, работы по сносу самовольных построек предусматривают выявление объектов, обладающих признаками самовольной постройки, включение таких объектов в перечень, утверждаемый Правительством Москвы, установление лица, осуществившего самовольную постройку, размещение информации о планируемом сносе, снос самовольной постройки, мероприятия по хранению имущества, образованного в результате сноса, до возврата его правообладателю либо до признания бесхозяйным и оформления в собственность города Москвы. 

Таким образом, Правительство Москвы своим нормативным актом установило административный порядок прекращения права собственности на объекты самовольного строительства, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках. 

Вышло ли Правительство Москвы за пределы своих полномочий? 
Новая редакция ст.222 ГК РФ, вступившая в силу в июле 2015 года, дала органам местного самоуправления право принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. 

Следовательно, Постановление формально соответствует федеральному законодательству. НО! 

Как стало известно из открытых источников, у некоторых собственников снесенных объектов право собственности было признано в судебном порядке, а некоторые имели на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это возможно на основании п.п.1-3 ст.222 ГК РФ, согласно которым самовольная постройка – недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил – по общему правилу подлежит сносу. Как исключение из правила, право собственности может быть признано судом при соблюдении ряда условий, в том числе если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному соблюдению на всей территории Российской Федерации (ст.13 ГПК РФ, ст.16 АПК РФ). Это актуально для собственников снесенных объектов, которые успели пройти суды, но не успели внести запись о праве собственности в ЕГРП. 

Для собственников снесенных объектов, право собственности которых было зарегистрировано в ЕГРП, актуально следующее. Государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такие акты (свидетельства о государственной регистрации права) выдает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

 Таким образом, Правительство Москвы своим Постановлением по сути отменило акты федерального государственного органа (выданные им свидетельства о государственной регистрации права) и/или вступившие в законную силу судебные акты. 

 Предусмотрено ли такое основание прекращения права собственности, как отмена органом местного самоуправления (пусть даже и города федерального значения) акта федерального органа и/или федерального суда? 

Глава 15 Гражданского кодекса РФ предусматривает закрытый перечень оснований прекращения права собственности, в том числе принудительное изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд. При принудительном изъятии имущества возможно принятие Правительством Москвы акта об изъятии, которое прекращает установленное федеральным органом/судом право собственности. Однако при таком изъятии происходит не снос, а переход права на объект недвижимого имущества из частной собственности в государственную или муниципальную, а также имеет место предварительная компенсация собственнику, а не компенсация постфактум, как это предусмотрено в Постановлении. 

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Постановление законно в части распространения его действия на непризнанные в судебном порядке и/или незарегистрированные в ЕГРП самовольные постройки, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках; но весьма спорно - в части распространения его действия на признанные в судебном порядке и/или зарегистрированные в ЕГРП объекты капитального строительства. Представляется, что в этих случаях Правительство Москвы расширительно истолковало п.4 ст.222 ГК РФ. 

К сожалению, собственникам снесенных объектов, у которых есть судебные акты/свидетельства о праве собственности, это не поможет. Теперь им остается только пройти долгий путь получения компенсации за свою собственность, и, скорее всего, это придется делать в судебном порядке (при несогласии с размером компенсации, рассчитанной по отсутствующей в настоящий момент методике Департамента экономической политики и развития города Москвы). 

Собственникам снесенных объектов целесообразно подготовиться к будущим судам, собрав документы, подтверждающие их право собственности на момент сноса (правоустанавливающие – судебные акты, договоры купли-продажи и т.п.; правоудостоверяющие – свидетельство о праве собственности); а также документы, подтверждающие технические характеристики снесенных объектов (поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта), документы, подтверждающие право пользования земельным участком под объектом недвижимости, заключения о рыночной стоимости объектов (если оценка ранее проводилась). Если оценка не проводилась, целесообразно ее провести по имеющимся документам, включая фотографии объектов. В этом случае оценщики будут искать и использовать аналоги (рыночную стоимость аналогичных объектов). Это также поможет собственникам оценить адекватность предлагаемой Правительством Москвы компенсации. 


Автор: Юлия Врублевская.



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единого способа защиты корпоративной недвижимости. Однако это вовсе не означает, что проблема нерешаема.


Как мы уже знаем, не существует ни одного способа захвата корпоративной недвижимости, который бы не имел недостатков. И использование этих недостатков против «захватчиков» помогает вернуть объекты недвижимости прежнему собственнику.

 

Рассмотрим возможные способы защиты корпоративной собственности:


•    Уголовное преследование. Не стоит стесняться обращаться в правоохранительные органы – это помогает. «Захватчики» всегда испытывают дискомфорт, попадая в зону внимания дознавателей и следователей.


•    Обращение в Территориальное управление Росреестра. Указав на наличие оснований, предусмотренных законом, для приостановки или для отказа в государственной регистрации, с приложением подтверждающих документов, Вы можете остановить реализацию схемы захвата, а также не допустить создание «захватчиком» фигуры добросовестного приобретателя.


•    Оспаривание сделок. Практически любую сделку, использованную в схеме захвата корпоративной недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, соглашение об отступном, соглашение о зачете, др.), можно оспорить в судебном порядке.


•    Истребование из чужого незаконного владения. Если имела место цепочка сделок, то собственник объекта вправе предъявить конечному приобретателю, у которого объект фактически находится в незаконном владении, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

•    Устранение нарушений права, не связанных с лишением владения. Если собственник не утратил фактическое владение объектом, но имеются иные нарушения его права собственности, то он вправе предъявить к нарушителю иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск).

•    Оспаривание зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), то оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.


•    Оспаривание торгов. Данный способ может применяться, когда переход права собственности к новому собственнику осуществлялся через процедуру проведения торгов (конкурсов, аукционов).

•    Оспаривание судебных актов. Данный способ может применяться, когда основанием возникновения права собственности для нового собственника стал вступивший в законную силу судебный акт.

•    Судебные экспертизы. Как правило, в спорах, связанных с возвратом объектов недвижимости, наиболее распространенными являются почерквоведческие и строительно-технические экспертизы. Необходимо просить в суде их назначения для установления фактов, способствующих возврату недвижимости (например, фактов подделки подписи на договоре купли-продажи).

•    Обеспечительные меры. Наша судебная система скупа на принятие обеспечительных мер, но их все равно стоит добиваться. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного разбирательства о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, например, арестовать спорное имущество или запретить территориальному управлению Росреестра изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество. Это очень эффективный способ.

Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единственного способа защиты корпоративной недвижимости. Каждый случай может иметь общие черты с другими случаями, но все равно будут нюансы, делающие этот случай в своем роде уникальным. Поэтому и способы защиты корпоративной недвижимости подбираются юристами в каждом случае индивидуально.


Источник: CRE.RU 




Публикации по теме:

"Способы захвата корпоративной недвижимости"

"Due diligence - как гарант успешной покупки предприятия"

"Лишиться в кризис"

"Как правильно продать-купить бизнес?"

 

Читать далее Свернуть

Избежать захвата корпоративной недвижимости поможет знание основных способов, используемых "захватчиками", и схем их действий.

В настоящее время по-прежнему актуальна такая негативная тенденция, как захват корпоративной недвижимости (незаконный перевод имущества на другого собственника). При этом анализ судебной практики показывает, что объекты недвижимости крупных корпораций (заводы, административные здания, торговые центры и т.п.) также уязвимы, как и объекты недвижимости скромных ООО (торговые павильоны, нежилые помещения, т.п.).

В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника.

Условно современные способы захвата корпоративной недвижимости можно подразделить на «несудебные» способы, «судебные» способы и дополнительные. Как правило, в чистом виде «несудебный» способ или «судебный» встречается редко, обычно используют комбинации нескольких «несудебных» и/или «судебных» способов, которые усиливают дополнительным способом или способами.

К «несудебным» способам захвата корпоративной недвижимости можно отнести следующие способы:

•    Прямая продажа объекта. В этом случае собственник обнаруживает в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о новом собственнике недвижимости, а основанием возникновения его права собственности значится договор купли-продажи.

•    Мена объекта. В этом случае собственник увидит, что основанием для возникновения права собственности у нового собственника стал договор мены.

•    Продажа долей в компании – собственнике объекта недвижимости. В этом случае собственник обнаружит изменения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), если речь идет об ООО, или в реестре акционеров, если речь идет об АО. Собственник обнаружит, что его доля в ООО или количество акций в АО существенно уменьшились, или сведены к нулю. Таким образом, он перестал контролировать ООО или АО, следовательно, не контролирует объект недвижимости (объекты), оформленные на эти ООО или АО.


•    Внесение объекта в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае собственник обнаружит, что его объект был внесен в качестве вклада в уставный капитал третьего лица, которое и стало новым собственником объекта недвижимости.

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта по соглашению об отступном. В этом случае обнаружится  кредитный договор или договор займа, по которому долг не был возвращен. Вместо этого заемщик и займодавец заключили соглашение об отступном, по условиям которого обязательство по возврату кредита (займа) прекращается посредством предоставления объекта недвижимости. И это соглашение становится основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике (займодавце).


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта в залог займодавцу, обращение взыскания на объект во внесудебном порядке. В этом случае будут заключены кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (залога недвижимости) и соглашение между залогодержателем и залогодателем об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости во внесудебном порядке, который станет основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике.

«Судебные» способы захвата корпоративной недвижимости, как видно из названия, используют судебные органы в своих целях. При этом, как правило, суды видят те правовые конструкции, которые им предлагают истец и ответчик, находящиеся в сговоре, зачастую самые обыденные, и не подозревают, что эти конструкции являются частью схемы захвата корпоративной недвижимости. «Судебные» способы могут выглядеть следующим образом:


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. Утверждение мирового соглашения судом.


•    Заключение договора купли-продажи (мены) объекта. Уклонение продавца от передачи объекта покупателю и регистрации перехода права собственности на нее. Обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению по передаче и о регистрации перехода прав на объект к покупателю (о признании права собственности). 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Передача объекта в залог займодавцу. Обращение взыскания на объект как предмет залога в судебном порядке. 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в третейский суд с требованием о взыскании суммы долга. Получение решения третейского суда о взыскании. Обращение в арбитражный суд (суд общей юрисдикции) за исполнением решения третейского суда. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. 


Утверждение мирового соглашения судом


Дополнительные способы захвата корпоративной недвижимости используются для усиления титула собственности нового собственника, создания дополнительных барьеров, преград к возврату недвижимости. Такими преградами могут быть:


•    Передача объекта новым собственником в аренду нескольким арендаторам.
•    Продажа долей в праве собственности на объект.
•    Реконструкция (реставрация) объекта.
•    Изменение назначения объекта (с жилого на нежилое, т.п.).
•    Ипотека (залог недвижимости).
•    Оформление права собственности на нерезидента.
•    Ликвидация участника (участников) сделки.
•    Банкротство участника (участников) сделки.

Несмотря на многообразие способов захвата корпоративной недвижимости, необходимо помнить, что все способы имеют свои недостатки для «захватчиков», и эти недостатки служат возможностями для возврата объектов недвижимости их настоящему собственнику.                                                           


Источник: CRE.RU




Публикации по теме:

"Способы защиты корпоративной недвижимости"

"Как правильно продать-купить бизнес?"

"Эволюция незаконного присвоения общедомового имущества"

"Что делать, если ваше помещение штурмует ЧОП"

Читать далее Свернуть
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.