Кирилл Гращенко для "РБК. Деньги".
Можно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка? Жанна Александрова специально для domofond.ru
По оценкам экспертов, с каждым месяцем число исков о признании граждан банкротами увеличивается, это общефедеральный тренд.
Комментарий Юлии Врублевской для "КоммерсантЪ ДЕНЬГИ" по делу Александра Константиновского.
Статья Юлии Врублевской о том, как доказать в суде, что вы являетесь добросовестным покупателем недвижимости
На основании Постановления Правительства Москвы в городе снесены более ста торговых павильонов. О том, законны ли действия Правительства Москвы, и что делать собственникам снесенных объектов, ответила Юлия Врублевская.
Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единого способа защиты корпоративной недвижимости. Однако это вовсе не означает, что проблема нерешаема.
Как мы уже знаем, не существует ни одного способа захвата корпоративной недвижимости, который бы не имел недостатков. И использование этих недостатков против «захватчиков» помогает вернуть объекты недвижимости прежнему собственнику.
Рассмотрим возможные способы защиты корпоративной собственности:
• Уголовное преследование. Не стоит стесняться обращаться в правоохранительные органы – это помогает. «Захватчики» всегда испытывают дискомфорт, попадая в зону внимания дознавателей и следователей.
• Обращение в Территориальное управление Росреестра. Указав на наличие оснований, предусмотренных законом, для приостановки или для отказа в государственной регистрации, с приложением подтверждающих документов, Вы можете остановить реализацию схемы захвата, а также не допустить создание «захватчиком» фигуры добросовестного приобретателя.
• Оспаривание сделок. Практически любую сделку, использованную в схеме захвата корпоративной недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, соглашение об отступном, соглашение о зачете, др.), можно оспорить в судебном порядке.
• Истребование из чужого незаконного владения. Если имела место цепочка сделок, то собственник объекта вправе предъявить конечному приобретателю, у которого объект фактически находится в незаконном владении, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
• Устранение нарушений права, не связанных с лишением владения. Если собственник не утратил фактическое владение объектом, но имеются иные нарушения его права собственности, то он вправе предъявить к нарушителю иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск).
• Оспаривание зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), то оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
• Оспаривание торгов. Данный способ может применяться, когда переход права собственности к новому собственнику осуществлялся через процедуру проведения торгов (конкурсов, аукционов).
• Оспаривание судебных актов. Данный способ может применяться, когда основанием возникновения права собственности для нового собственника стал вступивший в законную силу судебный акт.
• Судебные экспертизы. Как правило, в спорах, связанных с возвратом объектов недвижимости, наиболее распространенными являются почерквоведческие и строительно-технические экспертизы. Необходимо просить в суде их назначения для установления фактов, способствующих возврату недвижимости (например, фактов подделки подписи на договоре купли-продажи).
• Обеспечительные меры. Наша судебная система скупа на принятие обеспечительных мер, но их все равно стоит добиваться. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного разбирательства о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, например, арестовать спорное имущество или запретить территориальному управлению Росреестра изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество. Это очень эффективный способ.
Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единственного способа защиты корпоративной недвижимости. Каждый случай может иметь общие черты с другими случаями, но все равно будут нюансы, делающие этот случай в своем роде уникальным. Поэтому и способы защиты корпоративной недвижимости подбираются юристами в каждом случае индивидуально.
Источник: CRE.RU
Публикации по теме:
"Способы захвата корпоративной недвижимости"
"Due diligence - как гарант успешной покупки предприятия"
"Как правильно продать-купить бизнес?"
Избежать захвата корпоративной недвижимости поможет знание основных способов, используемых "захватчиками", и схем их действий.
В настоящее время по-прежнему актуальна такая негативная тенденция, как захват корпоративной недвижимости (незаконный перевод имущества на другого собственника). При этом анализ судебной практики показывает, что объекты недвижимости крупных корпораций (заводы, административные здания, торговые центры и т.п.) также уязвимы, как и объекты недвижимости скромных ООО (торговые павильоны, нежилые помещения, т.п.).
В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника.
Условно современные способы захвата корпоративной недвижимости можно подразделить на «несудебные» способы, «судебные» способы и дополнительные. Как правило, в чистом виде «несудебный» способ или «судебный» встречается редко, обычно используют комбинации нескольких «несудебных» и/или «судебных» способов, которые усиливают дополнительным способом или способами.
К «несудебным» способам захвата корпоративной недвижимости можно отнести следующие способы:
• Прямая продажа объекта. В этом случае собственник обнаруживает в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о новом собственнике недвижимости, а основанием возникновения его права собственности значится договор купли-продажи.
• Мена объекта. В этом случае собственник увидит, что основанием для возникновения права собственности у нового собственника стал договор мены.
• Продажа долей в компании – собственнике объекта недвижимости. В этом случае собственник обнаружит изменения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), если речь идет об ООО, или в реестре акционеров, если речь идет об АО. Собственник обнаружит, что его доля в ООО или количество акций в АО существенно уменьшились, или сведены к нулю. Таким образом, он перестал контролировать ООО или АО, следовательно, не контролирует объект недвижимости (объекты), оформленные на эти ООО или АО.
• Внесение объекта в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае собственник обнаружит, что его объект был внесен в качестве вклада в уставный капитал третьего лица, которое и стало новым собственником объекта недвижимости.
• Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта по соглашению об отступном. В этом случае обнаружится кредитный договор или договор займа, по которому долг не был возвращен. Вместо этого заемщик и займодавец заключили соглашение об отступном, по условиям которого обязательство по возврату кредита (займа) прекращается посредством предоставления объекта недвижимости. И это соглашение становится основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике (займодавце).
• Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта в залог займодавцу, обращение взыскания на объект во внесудебном порядке. В этом случае будут заключены кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (залога недвижимости) и соглашение между залогодержателем и залогодателем об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости во внесудебном порядке, который станет основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике.
«Судебные» способы захвата корпоративной недвижимости, как видно из названия, используют судебные органы в своих целях. При этом, как правило, суды видят те правовые конструкции, которые им предлагают истец и ответчик, находящиеся в сговоре, зачастую самые обыденные, и не подозревают, что эти конструкции являются частью схемы захвата корпоративной недвижимости. «Судебные» способы могут выглядеть следующим образом:
• Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. Утверждение мирового соглашения судом.
• Заключение договора купли-продажи (мены) объекта. Уклонение продавца от передачи объекта покупателю и регистрации перехода права собственности на нее. Обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению по передаче и о регистрации перехода прав на объект к покупателю (о признании права собственности).
• Создание задолженности в размере стоимости объекта. Передача объекта в залог займодавцу. Обращение взыскания на объект как предмет залога в судебном порядке.
• Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в третейский суд с требованием о взыскании суммы долга. Получение решения третейского суда о взыскании. Обращение в арбитражный суд (суд общей юрисдикции) за исполнением решения третейского суда. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного.
Утверждение мирового соглашения судом
Дополнительные способы захвата корпоративной недвижимости используются для усиления титула собственности нового собственника, создания дополнительных барьеров, преград к возврату недвижимости. Такими преградами могут быть:
• Передача объекта новым собственником в аренду нескольким арендаторам.
• Продажа долей в праве собственности на объект.
• Реконструкция (реставрация) объекта.
• Изменение назначения объекта (с жилого на нежилое, т.п.).
• Ипотека (залог недвижимости).
• Оформление права собственности на нерезидента.
• Ликвидация участника (участников) сделки.
• Банкротство участника (участников) сделки.
Несмотря на многообразие способов захвата корпоративной недвижимости, необходимо помнить, что все способы имеют свои недостатки для «захватчиков», и эти недостатки служат возможностями для возврата объектов недвижимости их настоящему собственнику.
Источник: CRE.RU
Публикации по теме:
"Способы защиты корпоративной недвижимости"
"Как правильно продать-купить бизнес?"
Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!
Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.