+7 (495) 684-90-55

Публикации

Мы объединили две квартиры, теперь хотим снова разделить их. Как это сделать?

— В свое время, в 2003 году, было произведено объединение двух квартир в одну, все необходимые разрешения и согласования были получены и все требования выполнены. Теперь возникла необходимость снова разделить квартиры, с чего начать? Каков алгоритм решения данного вопроса? Собственник один и тот же. 

Отвечает Жанна Александрова:   

- Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

- заказать технический паспорт в БТИ; 

- заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа; 

- заказать техническое заключение; 

- согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход; 

- согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве); 

- подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;

- получить распоряжение и сделать ремонт; 

- вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт; 

- вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы; 

- поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.


Источник: Domofond.ru

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте Domofond.ru



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

О неявных плюсах и очевидных минусах нормативно-правового акта и о том, как избежать последствий изменений законодательного регулирования.
Жанна Александрова специально для "ГАРАНТ.РУ".


В июле 2015 года на смену действующему Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят новый закон, который с 1 января 2017 года (за некоторыми исключениями) будет регулировать все процедуры регистрации недвижимости. Оправдают ли новые правила ожидания правообладателей, пока непонятно. Рассмотрим основные нововведения Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Один за двоих 

В рамках нововведений будет создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит в себе все сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и в едином государственном реестре прав (ЕГРП) (ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Необходимость создания единой базы данных назревала давно. Слишком уж часто сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП, имеют расхождения (к примеру, в отношении кадастрового номера, адреса объекта, площади, сведениях о границах земельного участка). Такие несоответствия могут повлечь весьма неприятные последствия для правообладателей, например, в результате недобросовестных и ошибочных действий по внесению записи в ЕГРП о правах третьих лиц на объект недвижимости. Чтобы после вступления в силу новых правил регистрации не возникло проблем с точностью данных в ЕГРН, лучше уже сейчас предпринять меры по выявлению и устранению расхождений в реестрах. 

 Росреестр заменит кадастровую палату 

Полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество и кадастровый учет с нового года будет осуществлять Росреестр вместо подведомственной ему кадастровой палаты. Как следствие – на первых порах велика вероятность увеличения сроков регистрационных действий, поэтому будущим собственникам лучше осуществить регистрационные действия до нового года, а нынешним правообладателям – внести все необходимые изменения в реестр (например, регистрация ранее возникшего права) (ст. 3 Закона № 218-ФЗ). 

 Без учредительных документов  

Отменен обязательный порядок предоставления учредительных документов юридическим лицом, обратившимся за осуществлением кадастрового учета и регистрацией права на объект недвижимости (ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Возможные последствия для новых собственников – технические ошибки в данных юридического лица при регистрации прав на недвижимое имущество и как следствие, потеря времени в связи с подачей заявления об исправлении технической ошибки в данных юридического лица либо в случае, если правообладатель не обратит внимание на допущенные ошибки, они могут быть выявлены при последующей сделке. 

Со штампом, но без свидетельства 

С введением нового закона перестанут выдавать привычные бумажные свидетельства о государственной регистрации права собственности (ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Заменой станет документ, выражающий содержание сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра. Подтвердить право собственности можно будет и выпиской из ЕГРП, но для ее получения необходимо будет дополнительное время, а следовательно, тем собственникам, которые хотят иметь на руках бумажный документ, подтверждающий их права, лучше поторопиться с его получением. 

Разграничение государственной собственности на земельные участки 

Новым законом предусмотрено автоматическое внесение в ЕГРН записи о том, что земельный участок образован из государственных земель (ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Ранее это было возможно лишь при подаче заявления в ГКН о кадастровом учете и последующей регистрации прав на этот участок в Росреестре. Но это скорее минус, чем плюс для правообладателей. Автоматическое внесение может привести к злоупотреблению при совершении сделок с новыми образованными земельными участками и нанести ущерб их законным владельцам, так как существует временной пробел, не урегулированный законодательством, между постановкой на кадастровый учет и последующей регистрацией права на него. В качестве рекомендации – проводить юридическую проверку полномочий и компетенции того публичного органа, который распоряжается соответствующими земельными участками. 


Источник:  ГАРАНТ.РУ 


Публикации по теме:


Читать далее Свернуть

В начале 2000-х в Москве активно работала схема передачи в собственность чердачных помещений на основании московских нормативных актов. Позднее большое распространение получила схема изменения назначения спорной площади...


В Москве весьма распространены случаи незаконного присвоения и продажи общедомового имущества (преимущественно чердаки, подвалы и вспомогательные помещения первого этажа) без ведома жильцов. Эта тенденция началась еще в 2000-е и продолжается до сих пор, меняются только схемы. 

Изначально в Москве активно работала схема передачи в собственность чердачных помещений на основании московских нормативных актов. Например, в 2002 году художник заключил с Департаментом имущества города Москвы договор аренды нежилого помещения (чердака) общей площадью 390 кв.м в жилом доме, расположенном в центре города, под творческую мастерскую сроком на 6 месяцев с правом выкупа. После истечения этого срока художник заплатил выкупную цену и заключил с Департаментом уже договор купли-продажи этого помещения. В 2003 году художник перепродал чердак кипрской компании. В 2004 году жильцы квартиры, находящейся на последнем этаже дома, прямо под спорным чердаком, обратились в Пресненский районный суд города Москвы с иском к художнику, кипрской компании и Департаменту имущества с иском о признании недействительными договоров купли-продажи чердака (общедомового имущества, по мнению истцов) и применении последствий недействительности сделок. Кипрская компания возражала, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем чердака, однако суд решил, что компания не является добросовестной, потому что не могла не знать, что спорное помещение по российскому законодательству относится к общедомовому имуществу и, следовательно, отчуждается с нарушением закона. Впоследствии между истцами и ответчиками было заключено мировое соглашение. 

Позднее большое распространение в Москве получила схема изменения назначения спорной площади. Например, в 2005 году между Правительством Москвы и инвестором был заключен инвестиционный контракт на строительство жилого комплекса, на основании которого разделу и оформлению в собственность участников проекта подлежали в том числе нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения. В ходе строительства инвестор изменил проект, и нежилые помещения на последних этажах жилого комплекса, на которых должно было располагаться инженерное оборудование, необходимое для обслуживания всех квартир в доме, стали жилыми помещениями (квартирами). В 2008 году жилой комплекс был введен в эксплуатацию, а в 2010 г. подписан акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в соответствии с которым произошел раздел долевой собственности между Правительством Москвы и инвестором. При этом в 2007 году инвестор за счет своей доли привлек соинвестора, который по окончании строительства получил в собственность по сути реконструированные квартиры на последних этажах комплекса и продал их по договорам купли-продажи физическим лицам. ТСЖ, образованное в этом комплексе, обратилось в Дорогомиловский районный суд города Москвы к физическим лицам с иском об истребовании квартир как площадей нежилых помещений общего пользования из чужого незаконного владения. Ответчики – собственники квартир возражали, ссылаясь на то, что являются добросовестными приобретатателями, которые не знали и не могли знать о незаконности отчуждения имущества. Ответчикам удалось доказать свою добросовестность и ТСЖ в иске было отказано. 

Как мы видим по судебной практике, в последние годы серьезно усилилась тенденция защиты прав собственников квартир на общедомовое имущество, однако это не уменьшает количества незаконных присвоений такого имущества, просто схемы присвоения меняются и усложняются. 





Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

Возможно ли не потерять свои денежные средства при расчетах по аккредитиву, если у банка отозвали лицензию до завершения сделки?


В статье «Что делать? Статья о том, как забрать свои деньги из ячейки банка, лишенного лицензии» были раскрыты наиболее безопасные способы расчетов при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества: использование банковской ячейки и аккредитив. Оба финансовых инструмента позволяют обезопасить участников сделки, гарантируя продавцу получение денег после регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость. Также подробно были рассмотрены сложности, которые возникают при закладке денежных средств в индивидуальную банковскую ячейку в случае отзыва у банка лицензии до момента изъятия их продавцом. 
В настоящей статье подробнее раскроем механизм работы с аккредитивом в случае отзыва лицензии у банка.

Аккредитив – форма расчетов, согласно которой покупатель дает банку указание перечислить денежные средства продавцу при предоставлении им документов, подтверждающих успешное завершение сделки. Обычно это договор купли-продажи и выписка из ЕГРП. При открытии аккредитива денежные средства покупателя размещаются банком на отдельном счете, которым покупатель не может распоряжаться до окончания срока предоставления продавцом документов по сделке. Такой аккредитив называется покрытый, безотзывный. 

 Аккредитив часто используется в коммерческой деятельности юридическими лицами; однако, граждане также не лишены возможности использования данного финансового механизма, например, такая форма расчетов будет характерна для ипотечных сделок.
 Между тем, в рамках нестабильности финансовой системы использование аккредитива имеет существенные риски.

 Отзыв лицензии у банка не означает его автоматического прекращения как юридического лица, это только первый шаг на пути ликвидации или банкротства банка в соответствии с законодательством РФ.
 С момента отзыва у кредитной организации лицензии назначается временная администрация банка, и обычная финансовая деятельность банка прекращается. Допускаются только расчеты по текущим платежам (например, выплата зарплаты сотрудникам). Поскольку аккредитив – это особый счет, открываемый клиентом банка, то он не обособляется от остального имущества банка и включается в конкурсную массу в случае процедуры банкротства. 

Таким образом, при отзыве лицензии исполнение аккредитива не производится; и деньги ни одна из сторон получить не сможет. Это ставит в крайне невыгодное положение, прежде всего, покупателя, поскольку он будет лишен возможности вернуть денежные средства из аккредитива, в том числе при неисполнении сделки продавцом. 

В рамках процедуры банкротства банка, покупатель, как и любой клиент банка, может получить удовлетворение своих требований как конкурсный кредитор в порядке общей очереди вместе с иными кредиторами по завершении процедуры банкротства. Банкротство банка может занять несколько лет. По результатам клиент банка, скорее всего, получит денежные средства не в полном объеме, поскольку в рамках производства о банкротстве денежные средства распределяются между всеми кредиторами.

 При этом ненадлежащее выполнение банками своих обязательств по возврату средств с аккредитива не освобождает покупателя от обязанности оплатить полученное и соответствующее условиям договора имущество (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов»). Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой покупатель недвижимого имущества не только не сможет забрать свои денежные средства с аккредитива в полном объеме, но обязан будет произвести оплату повторно. 

В качестве подстраховки покупатель может внести в договор следующую формулировку: «Обязательство покупателя по оплате недвижимого имущества считается исполненным с момента открытия аккредитива». Имеется Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2015 г. по делу № А41-24644/14, которым установлено, что в этом случае обязательства покупателя считаются исполненными. Однако такое условие договора, вероятно, не устроит продавца, поскольку в случае отзыва лицензии у банка, он может лишиться объекта и не получить за него причитающихся ему денежных средств, находящихся в аккредитиве. 

 Таким образом, в условиях финансовой нестабильности нужно либо выбирать только крупные и надежные банки для проведения расчетов по аккредитиву; либо предусматривать другую форму расчетов, например, оплату после регистрации сделки при условии предоставления продавцу дополнительных гарантий (залог в пользу продавца до окончания расчетов, возможность одностороннего отказа от сделки, если оплата не произведена).




Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

Отзыв лицензии у банка может существенно сказаться на правоотношениях сторон при проведении сделки с недвижимостью.


В последнее время отзыв лицензий у банков вошел в повседневную практику ЦБ: «Мастер-банк», «СБ банк», «Банк Российский Кредит», - лишь малая часть длинного перечня банков, сошедших с финансовой дистанции. В связи с этим, все чаще в прессе появляются статьи, посвященные правам вкладчиков в таких ситуациях. Между тем, отзыв лицензии у банка может существенно сказаться и на правоотношениях сторон при проведении сделки с недвижимостью. 

Речь идет об определенной схеме действий, которая позволяет обезопасить всех участников сделки, гарантируя продавцу получение денег после регистрации перехода права собственности к покупателю: расчет сторон путем закладки денежных средств в индивидуальную банковскую ячейку или помещения их в аккредитив, выбранного сторонами, банка. Использование индивидуальной банковской ячейки наиболее актуально для сделок, заключаемых между гражданами, а использование аккредитива – для юридических лиц. В таких случаях банк становится важным посредником при реализации сделки. И, в случае отзыва у него лицензии, перед сторонами сделки становится вопрос: как забрать деньги из ячейки? 

Прежде всего, необходимо подчеркнуть - отзыв лицензии не означает автоматического прекращения существования банка, как юридического лица. Отзыв лицензии – это только первый шаг на пути к ликвидации банка, в соответствии с ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", или банкротству кредитного учреждения в соответствии с правилами параграфа 4 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ. 

С момента отзыва лицензии банк обязан прекратить операции по счетам клиентов; также останавливается обслуживание корреспондентских счетов этого банка в иных кредитных организациях. Это не касается исполнения текущих обязательств (например, по выдаче заработной платы сотрудникам самого банка), а также операций, направленных на получение имущества или денежных средств банком.

Использование банковской ячейки имеет свою специфику. При проведении сделки клиенты заключают с банком договор ее аренды. Сотрудники банка не присутствуют при закладке и выемке имущества из ячейки и де-юре не знают, что в нее положили. Имущество, помещенное в ячейку, не становится собственностью и не передается в пользование банку, соответственно, не может быть включено в конкурсную массу (т.е. банк не может рассчитываться по своим долгам чужим имуществом, заложенным в ячейки). 

Таким образом, банк обязан исполнить условия договора аренды и предоставить сторонам доступ в индивидуальную ячейку, в том числе выполнить дополнительные условия по особому доступу, несмотря на факт отзыва лицензии. 

Однако на практике получение доступа в ячейку может существенно затянуться. Прийдя в отделение банка, в котором заложены денежные средства, можно обнаружить, что оно закрыто. Это связано, прежде всего, с изменением процедуры управления банком. 

Не позднее следующего рабочего дня с даты отзыва лицензии, Банком России назначается временная администрация банка, полномочия прежнего руководства прекращаются (ст. 20 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности"). С этого времени все вопросы необходимо решать через временную администрацию. 

Информацию о реквизитах временной администрации можно получить на сайте Банка России. Например, здесь: http://www.cbr.ru/credit/likvidbase/LikvidBase.aspx?Part=2#SL_324 

Для обеспечения доступа в ячейку необходимо подать официальное заявление временной администрации банка. Согласно законодательству рассмотрение заявления может занять до 30 дней (ст. 189.32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Практика показывает, что доступ будет организован значительно быстрее, однако, гарантировать сокращенные сроки невозможно. 

При этом, срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а для ипотечных сделок еще меньше – пять рабочих дней. Следовательно, пока решается вопрос с организацией доступа сторон к ячейке, переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован, и продавец останется с проблемой извлечения денег один на один. 

Поэтому, в случае, если лицензию у банка отозвали еще до того как сделка зарегистрирована, в целях предоставления продавцу гарантий, необходимо переложить деньги в ячейку другого, более надежного, банка, правильно организовав действия обеих сторон, а именно:
 - приостановить государственную регистрацию сделки; 
- обратиться во временную администрацию за предоставлением доступа к ячейке в присутствии обеих сторон;
 - изъять деньги из ячейки данного банка и заложить их в ячейку более надежного банка;
 - возобновить регистрацию и завершить сделку. 

Приостановить государственную регистрацию сделки на срок до трех месяцев может, подав заявление в письменной форме в Управление Росеестра, любая из сторон, даже не имея на то согласия второй стороны (п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). 

Если же регистрация сделки в Росреестре уже завершена, продавец самостоятельно вправе обратиться во временную администрацию банка с требованием предоставить доступ к арендованной ячейке в соответствии с особыми условиями доступа, приложив копии всех необходимых документов. 

На этапе заключения договора продавец также может принять меры с целью обезопасить себя, на случай отзыва лицензии у банка, а именно:
 - закрепить в договоре условие, что объект передается покупателю только после получения продавцом денежных средств за него;
 - подробно описать процедуры расчетов и механизмы расторжения договора в случае неполучения денежных средств за проданную недвижимость;
 - хранить расписку о получении денежных средств за проданную недвижимость у себя, а не у риелтора покупателя, как это иногда бывает, или в ячейке того же банка, что и денежные средства. 

Вышеперечисленные меры направлены, в основном, на защиту продавца имущества. Лучшая защита покупателя в подобной ситуации – понять, что сделка в таких обстоятельствах может занять больше времени, чем планировалось изначально, и предоставить продавцу гарантии получения его денег за проданную недвижимость, дабы завершить сделку. Если же продавец от сделки отказался, покупателю остается только по окончании срока аренды ячейки обратиться во временную администрацию банка за изъятием денежных средств. 

В целом, в сложившейся на сегодняшний день ситуации кризиса, лучше не рисковать и выбирать для подобных операций крупные банки и обращаться за сопровождением сделки к профессионалам, которые помогут Вам избежать юридических рисков. 

Вопросы, связанные с расчетами через аккредитив в ситуации отзыва лицензии у банка, рассмотрим в следующей статье.





Публикации по теме: 

Читать далее Свернуть
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.