+7 (495) 684-90-55

Публикации

Елена Григоренко в прямом эфире "Радио России" ответила на вопросы слушателей о том, как правильно сдать или снять квартиру.

Елена Григоренко в прямом эфире "Радио России" ответила на вопросы слушателей о том, как правильно сдать или снять квартиру? На что обратить внимание при составлении договора аренды? Как проверить арендодателя и риелтора? 
 
"Спрос на аренду квартир в Москве этой осенью впервые за три года сравнялся с предложением - на это обратили внимание практически во всех крупных агентствах недвижимости и предрекли повышение арендных ставок. Но у арендаторов денег не прибавилось, поэтому жить они иногда соглашаются даже в самых странных и даже опасных местах - гаражах и аварийных домах. 

Вопросы для слушателей: 
Как правильно снять квартиру - ваши советы? 
Как долго вы искали подходящий вариант? 
Какой должна быть съемная квартира? 
Как складываются ваши отношения с хозяином квартиры?"

Послушать запись эфира можно здесь.

Читать далее Свернуть

Комментирует Кирилл Андреев.

Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются. 

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены. Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает. Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники. Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.  

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться. Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру. Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.  

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге. 

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.  

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства. 

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру. Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма. 

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).  

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. 

В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры. 

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон. Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке). Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре). 

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.  

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.


Источник: Domofond.ru

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте Domofond.ru



Публикации по теме:


Читать далее Свернуть

Как спастись. Инструкция.

Комментирует Жанна Александрова: "В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.". 

 Источник - "Секрет фирмы" 

 С полным текстом статьи вы можете ознакомиться на сайте журнала "Секрет фирмы"



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

В каких случаях обеспечительный платеж по договору аренды может засчитываться в счет исполнения обязательств,  в каких - допускается его временное удержание (полностью или частично), а в каких -  он не подлежит возврату?


Конструкция обеспечительного платежа известна давно, однако она не была четко описана в действующем законодательстве.

Обеспечительный платеж – это сумма, которая вносится в качестве гарантии надлежащего исполнения денежных обязательств одной из сторон в пользу другой. 

Большинство судебных споров, касающихся обеспечительного платежа, возникали при расторжении договора аренды, то есть в тот момент, когда появлялась необходимость вернуть обеспечительный платеж. 

Судьи при рассмотрении подобных споров выработали два подхода: 
1. Обеспечительный платеж после расторжения договора подлежит возврату арендатору как неосновательное обогащение*. 

 2. Стороны вправе прописать в договоре, в каких случаях обеспечительный платеж может засчитываться в счет исполнения обязательств, в каких - допускается его временное удержание (полностью или частично), а в каких - он не подлежит возврату**. 

 Первый из указанных подходов базировался на положениях о неосновательном обогащении и разъяснениях ВАС РФ от 2000 года***. Исходя из такого подхода судей, арендаторы, как правило, не возражали против включения арендодателем в договор различных условий об обеспечительном платеже. 

Второй подход базировался на положениях о свободе договора и разъяснениях ВАС РФ от 2014 года****. Судами обосновывалось, что чаще всего стороны согласовывают возможность использования суммы обеспечительного платежа для погашения основной задолженности по договору, штрафных санкций либо убытков, возникших у арендодателя в связи с деятельностью арендатора. Исходя из этого, суды сделали вывод, что обеспечительный платеж не носит платежной функции, однако может являться обеспечением исполнения обязательств (не урегулированным законом, но предусмотренным договором) по арендным платежам и иным обязательствам. Например: оплата штрафов, неустойки, пеней за нарушение условий договора, коммунальных платежей, а также возмещение ущерба арендуемому помещению или убытков при расторжении договора. 

Второй подход судов теперь закреплен на законодательном уровне. 
Данные изменения***** вступили в законную силу 01.06.2015 г. и подлежат применению к правоотношениям, возникшим после этой даты. 

Более того, расширяя возможность реализации принципа свободы договора в отношении условий об обеспечительном платеже, действующее законодательство теперь допускает возможность установления условий о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату при расторжении договора и при иных, согласованных в документе, условиях. Возможно и начисление процентов на сумму обеспечительного платежа в период его нахождения у второй стороны на основании статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 Кроме того, на законодательном уровне установлено, что правила об обеспечительном платеже могут применяться сторонами, если в счет обеспечения вносятся акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками. 

На что стоит обратить внимание? 
Так как в случае возникновения судебного спора суд будет исходить из условий, согласованных сторонами в договоре, при его подписании необходимо обратить особое внимание: 
1) на условия, при наступлении которых производится списание (либо засчитывание) обеспечительного платежа в счет текущих денежных обязательств; 
2) на возможность начисления процентов в период нахождения обеспечительного платежа у арендодателя; 
3) на условия, при которых обеспечительный платеж не подлежит возврату полностью или частично. 





Публикации по теме:

 ______________________________ 
* В основу подхода положены статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 №49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении". 
** В основу подхода положены статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах». 
*** Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 №49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении". 
**** Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 №49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении". 
***** Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", §8 Гражданского кодекса РФ «Обеспечительный платеж» (статьи 381.1. «Обеспечительный платеж» и 381.2. «Применение правил об обеспечительном платеже»).
Читать далее Свернуть
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.