+7 (495) 684-90-55

Взаимозачет или прямая покупка: что выбрать

Без имени-1.jpg

За последние 1,5-2 года стоимость вторичного жилья почти сравнялась со стоимостью новостройки. Сделать такой вывод можно, основываясь на сайтах крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья, таких как ПИК, МИЦ, Авгур эстейт, МОРТОН, URBAN GROUP и на сайтах ЦИАН, domofond.ru, avito.ru, Irr.ru. 

Такая ситуация на рынке недвижимости – оптимальный момент для проведения сделки взаимозачета. 

Взаимозачет: в чем плюсы сделки 

В рекламе  можно встретить объявление о приобретении квартиры с помощью взаимозачета. Эта схема называется traid-in. Суть данной услуги заключается в том, что агентство недвижимости или сам застройщик приобретает старую квартиру с единовременным оформлением новой квартиры в новостройке. Проще говоря, старая квартира реализуется, а после ее продажи бывший ее собственник получает квартиру в новостройке. 

Плюсы в этом, конечно же, есть: собственник, обратившийся в агентство недвижимости или к застройщику, работающему по системе trade-in, в первую очередь бережет свои нервы и время. По сути, система работает как «одно окно»: собственник обращается за услугой «продать-купить», а «одно окно» берет на себя все функции по поиску нового покупателя, оценке квартиры, проверке чистоты сделки, оформлению сделки. 

Второе преимущество взаимозачета – фиксированная цена новой квартиры. Бывший собственник не окажется в ситуации, в которой ему придется спешно искать финансовые средства для доплаты за новую квартиру. Система взаимозачета позволяет собственнику быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить проценты по кредиту под залог собственной квартиры. А в некоторых случаях применение системы взаимозачета позволяет крупным риелторским агентствам «связывать» сделки в различных регионах. 

Естественное желание при совершении сделки с недвижимостью – продать свою квартиру подороже и купить новую подешевле. В идеале продавать свою квартиру надо в период пика цен, а покупать – в период стагнации, когда цены снижаются не только застройщиками, но и собственниками при продаже вторички. 

Взаимозачет или альтернативная сделка  

Следует отметить, что система взаимозачета в настоящее время распространена слабо. Это связано, прежде всего, с тем, что распространенная на рынке альтернативная сделка приносит собственнику/продавцу квартиры рыночную стоимость выручки от продажи квартиры безо всякого дисконта. А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке препятствует отсутствие резервного жилья у большинства обычных граждан-продавцов, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие цены за аренду жилья. 

Наиболее выгодной, безопасной и распространенной схемой является продажа своей квартиры и приобретение квартиры в новостройке за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости нового жилья, то возможно использование кредитных средств или рассрочки платежа. В данном вопросе важно адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки платежа/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды квартиры), а также быть уверенным, что застройщик будет удерживать стоимость квартиры в новостройке неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру (что получается крайне редко). 

Наиболее безопасна схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке в том случае, когда стадия ее готовности очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) с фиксацией стоимости. Но застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят. Главный плюс в данной схеме – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком. 

Каждый собственник-продавец квартиры сам выбирает схему, которая его устраивает и которая ему по карману. Будет ли взаимозачет пользоваться спросом у граждан в период экономической нестабильности или нет, сложно сказать. К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлено право собственности, и которые физически и юридически свободны либо могут быть освобождены в короткие сроки, а также не имеют незаконных незарегистрированных перепланировок и находятся в собственности более 5 лет. Большинство риелторских компаний, занимающихся выкупом жилья, требуют, чтобы передаваемые объекты находились в крупных городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге.  

Вполне вероятно, что схема взаимозачета придет на смену более распространенной схеме альтернативной сделки. 

Риски взаимозачета 

Основным минусом сделки взаимозачета является существенный дисконт (от 10 до 30 процентов от рыночной стоимости квартиры). 

В отличие от альтернативной сделки на вторичном рынке, при покупке по взаимозачету, покупатель не имеет возможности осуществить регистрацию по месту жительства. До момента получения права собственности на новую квартиру, купленную в новостройке, покупатель живет без адреса регистрации и без оформленного права собственности (право собственности оформляется только после ввода объекта в эксплуатацию). При совершении альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости таких проблем не возникает, так как обмен правом собственности происходит одновременно. 

Основной риск взаимозачета – возможное повышение стоимости квартиры в новостройке в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру. Если же покупатель вносит аванс за квартиру в новостройке, например, с целью зафиксировать цену, а сделка на регулярном рынке может не состояться, то возникает еще и риск потери аванса. 

Кроме того, приобретая квартиру в новостройке на ранних этапах строительства, нужно помнить о возможных задержках строительства, может случиться и так, что объект не буден введен в эксплуатацию. 

Технология сделки: как  не потерять обе квартиры 

При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым она приобретается, а также к документам-основаниям на квартиру в новостройке. 

Необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены объекта недвижимости и возврата денежных средств в полном объеме, в том случае, если сделка по какой-то причине не состоится (все это необходимо детально прописать в договоре). 

Избежать неприятностей поможет обращение за помощью к юристам,, поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится. 

Также можно осуществить оценку продаваемой квартиры. Как правило, это делают риелторские компании, занимающиеся продажей, чуть реже – профессиональные оценщики. 

Оценка происходит по методике выборки аналогов, то есть делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконтной скидки отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего компании предлагают 75-85% от рыночной стоимости квартиры. Но этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%. 

Учитывая тот факт, что собственник продаваемой квартиры не присутствует при оценке своей квартиры, в качестве страховки он может самостоятельно провести такую оценку, в этом случае он будет владеть информацией о реальной рыночной стоимости своей квартиры, что позволит ему избежать лукавства со стороны риелторской компании. 

Этапы сделки 

Сделка с использованием взаимозачета проходит следующим образом:
- собственник-продавец выставляет через подразделение холдинга, занимающегося вторичным рынком, на продажу свою квартиру; 
- одновременно на него бронируется квартира через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и документы сдаются в банк на рассмотрение для получения кредита, если в этом есть необходимость; 
- как только находится покупатель на квартиру и назначена дата сделки, риелторская компания готовит договор купли-продажи квартиры и согласовывает его с банком;
- после всех согласований договор подписывается с собственником-продавцом квартиры и правообладателем той квартиры в новостройке, которая покупается в счет старой;
- после подписания договора, собственник-продавец старой квартиры переводит деньги, полученные от продажи своей квартиры на счет того правообладателя, квартиру которого он купил, а банк в свою очередь переводит кредитные денежные средства; 

Сделка по схеме взаимозачета trade-in отличается от сделки с использованием кредитных средств банка тем, что квартира выкупается непосредственно самой компанией, причем в очень короткие сроки. 

- старая квартира продается, а в это время новая квартира в новостройке бронируется по фиксированной цене до момента реализации старой квартиры; 
- после быстрой продажи старой квартиры оплачивается квартира в новостройке (цена уже зафиксирована, следовательно, доплата не потребуется); 
- далее остается ожидать ввода объекта в эксплуатацию и оформить право собственности (сроки строительства зависят уже от застройщика). 

Использование схемы взаимозачета вполне может прийти на смену схеме альтернативной сделки, что позволит многим гражданам быстрее приобрести квартиру большей площади, как с доплатой (с использованием кредитных денежных средств), так и без таковой.



Публикации по теме:

Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.