+7 (495) 684-90-55

Способы захвата корпоративной недвижимости

В настоящее время по-прежнему актуальна такая негативная тенденция, как захват корпоративной недвижимости (незаконный перевод имущества на другого собственника). При этом анализ судебной практики показывает, что объекты недвижимости крупных корпораций (заводы, административные здания, торговые центры и т.п.) также уязвимы, как и объекты недвижимости скромных ООО (торговые павильоны, нежилые помещения, т.п.).

В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника.

Условно современные способы захвата корпоративной недвижимости можно подразделить на «несудебные» способы, «судебные» способы и дополнительные. Как правило, в чистом виде «несудебный» способ или «судебный» встречается редко, обычно используют комбинации нескольких «несудебных» и/или «судебных» способов, которые усиливают дополнительным способом или способами.

К «несудебным» способам захвата корпоративной недвижимости можно отнести следующие способы:

•    Прямая продажа объекта. В этом случае собственник обнаруживает в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о новом собственнике недвижимости, а основанием возникновения его права собственности значится договор купли-продажи.

•    Мена объекта. В этом случае собственник увидит, что основанием для возникновения права собственности у нового собственника стал договор мены.

•    Продажа долей в компании – собственнике объекта недвижимости. В этом случае собственник обнаружит изменения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), если речь идет об ООО, или в реестре акционеров, если речь идет об АО. Собственник обнаружит, что его доля в ООО или количество акций в АО существенно уменьшились, или сведены к нулю. Таким образом, он перестал контролировать ООО или АО, следовательно, не контролирует объект недвижимости (объекты), оформленные на эти ООО или АО.


•    Внесение объекта в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае собственник обнаружит, что его объект был внесен в качестве вклада в уставный капитал третьего лица, которое и стало новым собственником объекта недвижимости.

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта по соглашению об отступном. В этом случае обнаружится  кредитный договор или договор займа, по которому долг не был возвращен. Вместо этого заемщик и займодавец заключили соглашение об отступном, по условиям которого обязательство по возврату кредита (займа) прекращается посредством предоставления объекта недвижимости. И это соглашение становится основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике (займодавце).


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта в залог займодавцу, обращение взыскания на объект во внесудебном порядке. В этом случае будут заключены кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (залога недвижимости) и соглашение между залогодержателем и залогодателем об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости во внесудебном порядке, который станет основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике.

«Судебные» способы захвата корпоративной недвижимости, как видно из названия, используют судебные органы в своих целях. При этом, как правило, суды видят те правовые конструкции, которые им предлагают истец и ответчик, находящиеся в сговоре, зачастую самые обыденные, и не подозревают, что эти конструкции являются частью схемы захвата корпоративной недвижимости. «Судебные» способы могут выглядеть следующим образом:


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. Утверждение мирового соглашения судом.


•    Заключение договора купли-продажи (мены) объекта. Уклонение продавца от передачи объекта покупателю и регистрации перехода права собственности на нее. Обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению по передаче и о регистрации перехода прав на объект к покупателю (о признании права собственности). 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Передача объекта в залог займодавцу. Обращение взыскания на объект как предмет залога в судебном порядке. 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в третейский суд с требованием о взыскании суммы долга. Получение решения третейского суда о взыскании. Обращение в арбитражный суд (суд общей юрисдикции) за исполнением решения третейского суда. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. 


Утверждение мирового соглашения судом


Дополнительные способы захвата корпоративной недвижимости используются для усиления титула собственности нового собственника, создания дополнительных барьеров, преград к возврату недвижимости. Такими преградами могут быть:


•    Передача объекта новым собственником в аренду нескольким арендаторам.
•    Продажа долей в праве собственности на объект.
•    Реконструкция (реставрация) объекта.
•    Изменение назначения объекта (с жилого на нежилое, т.п.).
•    Ипотека (залог недвижимости).
•    Оформление права собственности на нерезидента.
•    Ликвидация участника (участников) сделки.
•    Банкротство участника (участников) сделки.

Несмотря на многообразие способов захвата корпоративной недвижимости, необходимо помнить, что все способы имеют свои недостатки для «захватчиков», и эти недостатки служат возможностями для возврата объектов недвижимости их настоящему собственнику.                                                           


Источник: CRE.RU




Публикации по теме:

"Способы защиты корпоративной недвижимости"

"Как правильно продать-купить бизнес?"

"Эволюция незаконного присвоения общедомового имущества"

"Что делать, если ваше помещение штурмует ЧОП"

Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.