+7 (495) 684-90-55

Подводные камни покупки квартиры в новостройке. Как проверить застройщика

Несмотря на затянувшийся кризис, рынок жилой недвижимости в Москве и Московской области все же находит своего покупателя. Сайты пестрят предложениями купить, в том числе в ипотеку, квартиры в новостройках от надежного застройщика. Но на деле может оказаться, что не все застройщики надежные. Поэтому, прежде чем решиться на покупку квартиры, лучше проверить информацию о застройщике и его деятельности. 

Каждый покупатель имеет право проверить наличие разрешения на строительство, проектную декларацию, полис страхования гражданской ответственности застройщика, заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство. Такая выписка раскроет информацию о том, имеется ли зарегистрированное право застройщика на указанный земельный участок, есть ли какие-либо наложенные обременения (например, ипотека банка), каково общее количество заключенных договоров долевого участия с застройщиком, а также заключен ли договор на приобретение выбранной вами квартиры с другим лицом. 

На просторах интернета можно найти не только списки проблемных застройщиков и объектов строительства, но и рейтинг застройщиков, их конкурентоспособность; например, такие сведения предоставлены на сайтах Рейтингового агентства строительного комплекса (http://www.rask.ru/), Минмособлстроя (http://msk.mosreg.ru/), Москомстройинвеста (https://invest.mos.ru/). По вопросам строительства или реконструкции городских объектов в Москве можно обратиться по телефонам горячей линии Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы. 

В ходе первоначальной проверки могут выясниться следующие факты: 

1. Текст договора участия в долевом строительстве не соответствует условиям закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. 
В случае отсутствия в договоре определения объекта долевого участия, подлежащего передаче, срока передачи объекта, цены договора, порядка и срока её уплаты, гарантийного срока на объект долевого участия, способов обеспечения застройщиком своих обязательств договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. 

2. Не опубликована проектная декларация на объект, включающая информацию о застройщике и проекте строительства, изменения к ней. 

3. Застройщиком не исполняются обязательства по строительству объекта, строительство объекта «заморожено». 
Об этом можно узнать, посмотрев динамику строительства на сайте застройщика по веб-камерам или выложенным фотографиям строящегося объекта. 

4. Претензии приобретателей квартир игнорируются застройщиком. 
Такую информацию можно отследить на форумах дольщиков по конкретному строительному объекту. Например, при приемке квартиры, в случае обнаружения недостатков в выполненных строительных работах, покупатель вправе не подписывать акт приема и указать в приложении к нему все имеющиеся строительные недостатки, а также требовать у застройщика их устранения или соразмерного уменьшения цены договора (или возмещения своих расходов на устранение недостатков). В случае установления в течение гарантийного срока ненадлежащего качества объекта, приобретатель квартиры вправе предъявить требования к застройщику по их устранению, а в случае игнорирования застройщиком таких требований, участник долевого строительства вправе обратиться в суд. 

5. Застройщиком совершаются двойные продажи квартир. Это можно проверить по информации из ЕГРП. 
Наиболее распространенные схемы двойных продаж - заключение предварительного договора купли-продажи с обязательством о внесении обеспечительного платежа или заключение предварительного договора и договора о приобретении векселя. 

Дело в том, что предварительный договор купли-продажи квартиры не подлежит регистрации в Росреестре, и заключение с дольщиком такой сделки позволяет недобросовестному застройщику совершать двойные продажи квартир, указывая в соответствующих пунктах документа ранее проданные объекты, от которых собственники не отказывались и договоры не расторгали. С юридической точки зрения предварительный договор не содержит иного обязательства, кроме заключения основного договора купли-продажи квартиры в будущем, то есть непосредственно прав покупателя на квартиру не порождает. 

В случае предложения застройщика заключить предварительный договор и договор на покупку векселя, следует учитывать, что приобретая вексель, покупатель получает лишь ценную бумагу, а не обязательство застройщика передать квартиру. Впоследствии, в случае нежелания застройщика заключить основной договор купли-продажи квартиры, покупатель может обратиться в суд и попытаться доказать, что фактически между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве и объект недвижимости оплачен. 

Судебная практика по таким делам сложилась в пользу участников долевого строительства. Например, Московский областной суд оставил без удовлетворения апелляционную жалобу застройщика о признании предварительного договора купли-продажи прекратившим свое действие. Из материалов дела следует, что между покупателем и застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, покупателем оплачен обеспечительный платеж по договору. Застройщик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, ко дню истечения срока действия предварительного договора не исполнил свои обязательства по передаче квартиры и обеспечительный платеж не вернул. В связи с этим судом признан факт заключения предварительного договора, возникновения обязанности застройщика по заключению основного договора и взыскания с застройщика неустойки в виде штрафа от суммы обеспечительного платежа за необоснованный отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры. В иске застройщика к покупателю о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества прекратившим свое действие суд отказал. 

В настоящее время в районах Москвы и Подмосковья насчитывается более 1 500 новостроек. Такой широкий выбор позволяет найти квартиру практически на любой вкус. Вот только выбирая, лучше внимательно изучить как самого застройщика, так и документы на объект строительства.





Публикации по теме:


Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.