+7 (495) 684-90-55

О сносе самовольных построек


В начале февраля в городе Москве за одну ночь снесли 104 объекта капитального строительства в рамках выполнения Постановления Правительства Москвы от 08.12.2015г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (далее – Постановление). Речь идет о постройках, созданных (возведенных) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территории (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Если посмотреть на перечень этих 104 объектов, перечисленных в приложении № 2 к Постановлению, то можно увидеть, что они преимущественно попадают в охранные зоны сетей и сооружений. Беспрецедентный размах и скорость сноса вызвали большую и эмоциональную дискуссию, в том числе среди правоведов, о законности действий Правительства Москвы. 

Проверим Постановление Правительства Москвы на соответствие федеральному законодательству. 
Проанализировав содержание вышеназванного Постановления, можно сделать вывод, что оно направлено на снос любых объектов капитального строительства, включая те, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данный вывод вытекает из того, что действие Постановления не распространяется на отношения, возникающие: 
1) при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 
2) при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков; 
3) при организации работы Городской комиссии по пресечению самовольного строительства и окружных комиссий по пресечению самовольного строительства (занимаются пресечением строительства/реконструкции объектов капитального строительства без получения разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). 

Также пунктом 11 Постановления прямо предусмотрено, что получение компенсации за снос самовольной постройки осуществляется при условии одновременного предоставления документов, подтверждающих прекращение права собственности на снесенную самовольную постройку, и внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом размер компенсации определяется в соответствии с несуществующей на данный момент методикой, утверждаемой Департаментом экономической политики и развития города Москвы. Согласно положениям Постановления, работы по сносу самовольных построек предусматривают выявление объектов, обладающих признаками самовольной постройки, включение таких объектов в перечень, утверждаемый Правительством Москвы, установление лица, осуществившего самовольную постройку, размещение информации о планируемом сносе, снос самовольной постройки, мероприятия по хранению имущества, образованного в результате сноса, до возврата его правообладателю либо до признания бесхозяйным и оформления в собственность города Москвы. 

Таким образом, Правительство Москвы своим нормативным актом установило административный порядок прекращения права собственности на объекты самовольного строительства, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках. 

Вышло ли Правительство Москвы за пределы своих полномочий? 
Новая редакция ст.222 ГК РФ, вступившая в силу в июле 2015 года, дала органам местного самоуправления право принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. 

Следовательно, Постановление формально соответствует федеральному законодательству. НО! 

Как стало известно из открытых источников, у некоторых собственников снесенных объектов право собственности было признано в судебном порядке, а некоторые имели на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это возможно на основании п.п.1-3 ст.222 ГК РФ, согласно которым самовольная постройка – недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил – по общему правилу подлежит сносу. Как исключение из правила, право собственности может быть признано судом при соблюдении ряда условий, в том числе если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному соблюдению на всей территории Российской Федерации (ст.13 ГПК РФ, ст.16 АПК РФ). Это актуально для собственников снесенных объектов, которые успели пройти суды, но не успели внести запись о праве собственности в ЕГРП. 

Для собственников снесенных объектов, право собственности которых было зарегистрировано в ЕГРП, актуально следующее. Государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такие акты (свидетельства о государственной регистрации права) выдает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

 Таким образом, Правительство Москвы своим Постановлением по сути отменило акты федерального государственного органа (выданные им свидетельства о государственной регистрации права) и/или вступившие в законную силу судебные акты. 

 Предусмотрено ли такое основание прекращения права собственности, как отмена органом местного самоуправления (пусть даже и города федерального значения) акта федерального органа и/или федерального суда? 

Глава 15 Гражданского кодекса РФ предусматривает закрытый перечень оснований прекращения права собственности, в том числе принудительное изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд. При принудительном изъятии имущества возможно принятие Правительством Москвы акта об изъятии, которое прекращает установленное федеральным органом/судом право собственности. Однако при таком изъятии происходит не снос, а переход права на объект недвижимого имущества из частной собственности в государственную или муниципальную, а также имеет место предварительная компенсация собственнику, а не компенсация постфактум, как это предусмотрено в Постановлении. 

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Постановление законно в части распространения его действия на непризнанные в судебном порядке и/или незарегистрированные в ЕГРП самовольные постройки, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках; но весьма спорно - в части распространения его действия на признанные в судебном порядке и/или зарегистрированные в ЕГРП объекты капитального строительства. Представляется, что в этих случаях Правительство Москвы расширительно истолковало п.4 ст.222 ГК РФ. 

К сожалению, собственникам снесенных объектов, у которых есть судебные акты/свидетельства о праве собственности, это не поможет. Теперь им остается только пройти долгий путь получения компенсации за свою собственность, и, скорее всего, это придется делать в судебном порядке (при несогласии с размером компенсации, рассчитанной по отсутствующей в настоящий момент методике Департамента экономической политики и развития города Москвы). 

Собственникам снесенных объектов целесообразно подготовиться к будущим судам, собрав документы, подтверждающие их право собственности на момент сноса (правоустанавливающие – судебные акты, договоры купли-продажи и т.п.; правоудостоверяющие – свидетельство о праве собственности); а также документы, подтверждающие технические характеристики снесенных объектов (поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта), документы, подтверждающие право пользования земельным участком под объектом недвижимости, заключения о рыночной стоимости объектов (если оценка ранее проводилась). Если оценка не проводилась, целесообразно ее провести по имеющимся документам, включая фотографии объектов. В этом случае оценщики будут искать и использовать аналоги (рыночную стоимость аналогичных объектов). Это также поможет собственникам оценить адекватность предлагаемой Правительством Москвы компенсации. 


Автор: Юлия Врублевская.



Публикации по теме:
Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.