+7 (495) 684-90-55

Быть или не быть? Рынок новостроек замер в ожидании решения проблемы со страховыми компаниями


Вот уже месяц в России наблюдается практически полная парализация регистрации договоров долевого участия (ДДУ), вследствие чего прекратились продажи в новостройках даже в высокой степени готовности. Причина – уход с рынка подавляющего количества компаний, обеспечивающих одно из обязательных условий регистрации ДДУ – страхование.


Сложившаяся ситуация – прямое следствие попыток государства на протяжении десятка лет упорядочить рынок новостроек.


Начало этому длительному процессу было положено введением в действие 31 марта 2005г. ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Его основными задачами были недопущение на рынок недобросовестных застройщиков и защита дольщиков от двойных продаж, а также создание финансовых гарантий участникам инвестиционного процесса.


С первыми двумя задачами закон справился: преодолев усиленное сопротивление застройщиков, были установлены определенные критерии допуска компаний к строительству. Однако предложенный механизм защиты финансовых рисков на практике себя не оправдал. В качестве обеспечения финансовых гарантий законодатель установил обязательным условием возникновение у дольщика права залога на земельный участок под строящимся объектом. Но земельный участок, явно, не стоит столько же, сколько возводимый на нем объект. Допустим, в новостройке предусмотрено 200 квартир, каждая стоимостью 4 млн. руб., что равно 8 млрд.руб.. Следовательно, чтобы залог земельного участка под данной новостройкой выполнял свою прямую функцию – обеспечение финансовой гарантии дольщиков – он должен стоить 8 млрд.руб. Очевидно, что это невозможно. И, в случае банкротства застройщика, реализация недостроенного дома на торгах не поможет, особенно, если застройщик на этапе котлована набрал инвестиционных взносов, а потом скрылся в неизвестном направлении.


Еще в 2006 г. законодатель дополнил закон ст. 12.1. и 15.1., указав на возможность предоставления поручительства банка в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Банки сразу же отказались предоставлять такие гарантии. Причиной является то, что заключение договора долевого участия происходит чаще всего на этапе недостроя, соответственно, связано с высокими рисками. Проведение же высокорискованной политики, как показывает практика, приводит к отзыву у банка лицензии.


К необходимости разобраться с этим вопросом законодатель вернулся в начале 2013 г., издав ФЗ №294 (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), которым была введена обязанность застройщика, наряду с залогом, обеспечить исполнение своих обязательств одним из следующих дополнительных способов:

- поручительством банка,

- страхование гражданской ответственности.

Требования вступили в силу 31 декабря 2013 г.


Банки вновь проигнорировали предложение поучаствовать в подобных проектах. Соответственно, остался только второй вариант. Но застраховать высокорискованный объект у крупных страховщиков также сложно, как и получить поручительство банка.

В результате, бизнес пошел по пути наименьшего сопротивления: страхование обеспечивали небольшие компании, имеющие соответствующую лицензию. Однако страховая компания с лимитом в 400 млн. руб. (именно такая сумма являлась минимальной для допуска к страхованию компаний-застройщиков) скорее признает банкротом себя, чем выплатит 8 млрд. руб., в случае банкротства застройщика.


Законодатель на протяжении последних двух лет планомерно увеличивал требования к организациям, осуществляющим страхование новостроек, в частности, обязательный лимит увеличился с 400 млн. руб. до 1 млрд. руб.. Что, в свою очередь, стало причиной отзыва лицензий ЦБ у ряда компаний.


С одной стороны, в рамках кризиса, желание государства защитить граждан понятно, поскольку именно они являются слабой стороной в отношениях. С другой - меры по ужесточению процедуры заключения договора не помогут тем, кто уже вложил деньги и ждет окончания строительства, ведь условия страхования для них не изменятся, а вот с уходом застраховавшей их ДДУ компании, шансы получить хоть какую-то компенсацию, в случае банкротства застройщика, и вовсе улетучатся.


Кроме того, торможение процесса регистрации ДДУ мешает привлекать денежные средства в новые объекты. Что делать застройщикам и дольщикам в сложившейся ситуации – не совсем понятно: одни хотят продать, вторые – купить, но зарегистрировать договор, в виду отсутствия страхования, невозможно.


Напомним, что полис страхования может предъявляться при регистрации договора с первым дольщиком и быть оформленным на все квартиры в новостройке сразу или на каждую квартиру в отдельности. В первом случае предоставлять договор страхования повторно при подаче на регистрацию последующих ДДУ не требуется, во втором случае – полис предоставляется с каждым новым ДДУ. С точки зрения закона, требовать переоформления договора страхования в первом случае при продаже новых квартир органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеют права. Однако у Росреестра может быть своя трактовка закона.


Попытки государства защитить граждан радуют, однако, в условиях экономического кризиса и стагнации рынка новостроек, плохо взвешенные действия правительства, как и следовало ожидать, вызвали противоположный эффект.

На самом деле, основное, что необходимо гражданам, - гарантия передачи им проинвестированного помещения в собственность, а вовсе не гарантия возврата денег. Тем более, что финансы для покупки жилья часто берутся в кредит; поэтому, даже в случае возврата стоимости за неполученный объект в новостройке, проценты по кредиту никто не вернет.


Пытаясь найти выход из сложившейся ситуации, возможно, имеет смысл вспомнить о заложенной в 214-ФЗ возможности создания общества взаимного страхования застройщиков. Если это станет обязательным условием, с установлением на законодательном уровне строгого регулирования деятельности данного общества, гарантий для дольщиков будет гораздо больше, нежели от возврата на рынок страховых компаний средней руки.


Автор: Елена Григоренко



Публикации по теме:

"Попросили на выход. Что изменит на рынке реформа строительных СРО"

"Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформит недвижимость до нового года"

"Что делать, если у банка, обслуживающего вашу компанию, отозвали лицензию"


Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.