+7 (495) 684-90-55

Публикации

Попытки государства упорядочить рынок новостроек привели к массовому уходу с арены недвижимости страховых компаний, регистрировавших ДДУ.

Быть или не быть? Рынок новостроек замер в ожидании решения проблемы со страховыми компаниями


Вот уже месяц в России наблюдается практически полная парализация регистрации договоров долевого участия (ДДУ), вследствие чего прекратились продажи в новостройках даже в высокой степени готовности. Причина – уход с рынка подавляющего количества компаний, обеспечивающих одно из обязательных условий регистрации ДДУ – страхование.


Сложившаяся ситуация – прямое следствие попыток государства на протяжении десятка лет упорядочить рынок новостроек.


Начало этому длительному процессу было положено введением в действие 31 марта 2005г. ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Его основными задачами были недопущение на рынок недобросовестных застройщиков и защита дольщиков от двойных продаж, а также создание финансовых гарантий участникам инвестиционного процесса.


С первыми двумя задачами закон справился: преодолев усиленное сопротивление застройщиков, были установлены определенные критерии допуска компаний к строительству. Однако предложенный механизм защиты финансовых рисков на практике себя не оправдал. В качестве обеспечения финансовых гарантий законодатель установил обязательным условием возникновение у дольщика права залога на земельный участок под строящимся объектом. Но земельный участок, явно, не стоит столько же, сколько возводимый на нем объект. Допустим, в новостройке предусмотрено 200 квартир, каждая стоимостью 4 млн. руб., что равно 8 млрд.руб.. Следовательно, чтобы залог земельного участка под данной новостройкой выполнял свою прямую функцию – обеспечение финансовой гарантии дольщиков – он должен стоить 8 млрд.руб. Очевидно, что это невозможно. И, в случае банкротства застройщика, реализация недостроенного дома на торгах не поможет, особенно, если застройщик на этапе котлована набрал инвестиционных взносов, а потом скрылся в неизвестном направлении.


Еще в 2006 г. законодатель дополнил закон ст. 12.1. и 15.1., указав на возможность предоставления поручительства банка в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Банки сразу же отказались предоставлять такие гарантии. Причиной является то, что заключение договора долевого участия происходит чаще всего на этапе недостроя, соответственно, связано с высокими рисками. Проведение же высокорискованной политики, как показывает практика, приводит к отзыву у банка лицензии.


К необходимости разобраться с этим вопросом законодатель вернулся в начале 2013 г., издав ФЗ №294 (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), которым была введена обязанность застройщика, наряду с залогом, обеспечить исполнение своих обязательств одним из следующих дополнительных способов:

- поручительством банка,

- страхование гражданской ответственности.

Требования вступили в силу 31 декабря 2013 г.


Банки вновь проигнорировали предложение поучаствовать в подобных проектах. Соответственно, остался только второй вариант. Но застраховать высокорискованный объект у крупных страховщиков также сложно, как и получить поручительство банка.

В результате, бизнес пошел по пути наименьшего сопротивления: страхование обеспечивали небольшие компании, имеющие соответствующую лицензию. Однако страховая компания с лимитом в 400 млн. руб. (именно такая сумма являлась минимальной для допуска к страхованию компаний-застройщиков) скорее признает банкротом себя, чем выплатит 8 млрд. руб., в случае банкротства застройщика.


Законодатель на протяжении последних двух лет планомерно увеличивал требования к организациям, осуществляющим страхование новостроек, в частности, обязательный лимит увеличился с 400 млн. руб. до 1 млрд. руб.. Что, в свою очередь, стало причиной отзыва лицензий ЦБ у ряда компаний.


С одной стороны, в рамках кризиса, желание государства защитить граждан понятно, поскольку именно они являются слабой стороной в отношениях. С другой - меры по ужесточению процедуры заключения договора не помогут тем, кто уже вложил деньги и ждет окончания строительства, ведь условия страхования для них не изменятся, а вот с уходом застраховавшей их ДДУ компании, шансы получить хоть какую-то компенсацию, в случае банкротства застройщика, и вовсе улетучатся.


Кроме того, торможение процесса регистрации ДДУ мешает привлекать денежные средства в новые объекты. Что делать застройщикам и дольщикам в сложившейся ситуации – не совсем понятно: одни хотят продать, вторые – купить, но зарегистрировать договор, в виду отсутствия страхования, невозможно.


Напомним, что полис страхования может предъявляться при регистрации договора с первым дольщиком и быть оформленным на все квартиры в новостройке сразу или на каждую квартиру в отдельности. В первом случае предоставлять договор страхования повторно при подаче на регистрацию последующих ДДУ не требуется, во втором случае – полис предоставляется с каждым новым ДДУ. С точки зрения закона, требовать переоформления договора страхования в первом случае при продаже новых квартир органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеют права. Однако у Росреестра может быть своя трактовка закона.


Попытки государства защитить граждан радуют, однако, в условиях экономического кризиса и стагнации рынка новостроек, плохо взвешенные действия правительства, как и следовало ожидать, вызвали противоположный эффект.

На самом деле, основное, что необходимо гражданам, - гарантия передачи им проинвестированного помещения в собственность, а вовсе не гарантия возврата денег. Тем более, что финансы для покупки жилья часто берутся в кредит; поэтому, даже в случае возврата стоимости за неполученный объект в новостройке, проценты по кредиту никто не вернет.


Пытаясь найти выход из сложившейся ситуации, возможно, имеет смысл вспомнить о заложенной в 214-ФЗ возможности создания общества взаимного страхования застройщиков. Если это станет обязательным условием, с установлением на законодательном уровне строгого регулирования деятельности данного общества, гарантий для дольщиков будет гораздо больше, нежели от возврата на рынок страховых компаний средней руки.


Автор: Елена Григоренко



Публикации по теме:

"Попросили на выход. Что изменит на рынке реформа строительных СРО"

"Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформит недвижимость до нового года"

"Что делать, если у банка, обслуживающего вашу компанию, отозвали лицензию"


Читать далее Свернуть

В Санкт-Петербурге неизвестные уничтожили барельеф Мефистофеля. О том, какое наказание грозит злоумышленникам, рассказала Елена Станила.

Защита объектов культурного наследия от актов вандализма
26.08.2015 г. в Доходном доме А.Л. Лишневского, являющемся объектом культурного наследия и расположенном в Санкт-Петербурге на улице Лахтинская д. 24, неизвестным лицом осуществлено уничтожение элемента памятника архитектуры – барельефа Мефистофеля.
    
Кем осуществлено уничтожение – в настоящее время доподлинно неизвестно. В средствах массовой информации выдвигаются версии о возможной религиозной причине уничтожения барельефа Мефистофеля.

К сожалению, акты вандализма в настоящее время - не редкость. Люди, совершающие подобное, часто даже не осознают истинной ценности памятников культурного наследия, а также последствий своих действий по их порче либо уничтожению.

Зачастую объекты культурного наследия – результат творческого труда длиною в годы, десятилетия; а бывает и так, что автор создает свое творение на протяжении всей своей жизни. И, несмотря на то, что не каждый из созданных в свое время предметов истории, культуры и искусства был принят современниками, время позволило осознать их ценность уже последующим поколениям.

На сегодняшний день законодательно признаётся, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации. А потому они являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия и, в интересах настоящего и будущего поколений, подлежат сохранности вне зависимости от их религиозного содержания либо иных критериев оценочного характера. Для этого в нашей стране и существуют службы охраны культурного наследия.

Согласно ФЗ от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее по тексту – ФЗ об объектах культурного наследия), государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Доходный дом А.Л. Лишневского, расположенный в Санкт-Петербурге на Лахтинской улице д. № 24, внесен в Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, утвержденный Приказом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Администрации г. Санкт-Петербурга от 20.02.2001 N 15 (в действующей редакции). С момента включения здания в вышеуказанный список, на него распространяется законодательство, регулирующее правоотношения в области объектов культурного наследия.

Охрана культурного наследия на государственном уровне обеспечивается в целях предотвращения повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий (пункт 1 статьи 33 Федерального закона «Об объектах культурного наследия»).

Под сохранением объекта культурного наследия понимаются направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе, консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор (пункт 1 статьи 40 Федерального закона "Об объектах культурного наследия").

Действующим законодательством повреждение и снос объектов культурного наследия запрещается.

Восстановление объекта культурного наследия или его элемента является сложным трудоемким процессом, при котором, в частности, изучается история соответствующего объекта, выявляются сохранившиеся остатки утраченных архитектурных форм, определяется возможность их точного восстановления до первозданного вида, а также выполняются иные действия, необходимые для восстановления объекта культурного наследия или его элемента.

Кроме того, к восстановлению объекта культурного наследия допускаются лишь лица, имеющие необходимую лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выданную уполномоченным государственным органом, подтверждающую наличие у лица, которое будет осуществлять соответствующие работы, профессионального образования, соответствующей квалификации и стажа работы не менее 3 лет в области сохранения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В данном случае работы осложнены еще и тем, что барельеф Мефистофеля, возможно, полностью утрачен.

Что же касается виновных, то, в случае их поимки, они могут быть привлечены к следующим видам ответственности за нарушение законодательства в области культурного наследия:

1. При установлении компетентными органами, что данный случай является преступлением, виновное лицо может быть привлечено к следующим видам уголовной ответственности, в зависимости от установленного состава преступления:
Если будет установлено, что совершено уничтожение или повреждение объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, включенного в единый государственный реестр выявленных объектов культурного наследия, виновное лицо может быть оштрафовано на сумму до трех миллионов рублей или в размере заработной платы или иного дохода данного лица за период до трех лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот часов, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок (ч. 1 ст. 243 Уголовного кодекса Российской Федерации).
Если будет установлено, что повреждение объекта культурного наследия произошло в результате нарушения требований сохранения или использования объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, включенных в единый государственный реестр выявленных объектов культурного наследия, повлекшее по неосторожности их уничтожение или повреждение в крупном размере, виновное лицо может быть оштрафовано на сумму до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода данного лица за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок (Статья 243.1 Уголовного кодекса Российской Федерации).
Под повреждением объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, включенных в единый государственный реестр выявленных объектов культурного наследия, в крупном размере признается причинение вреда, стоимость восстановительных работ для устранения которого превышает пятьсот тысяч рублей (Примечание к статье 243.1 Уголовного кодекса Российской Федерации).

2. В случае если будет установлено, что допущенное нарушение не является преступлением, в зависимости от установленного компетентными органами нарушения, виновное лицо может быть привлечено к следующим видам административной ответственности:
В случае, если будет установлено, что в отношении выявленного объекта культурного наследия или на его территории, допущено нарушение требований сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зоны охраны культурного наследия, виновное лицо может быть оштрафовано на сумму от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; если данное лицо, совершило правонарушение, находясь при исполнении должностных обязанностей, либо в связи с ними, оно может быть оштрафовано на сумму от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на организацию, причастную к указанному нарушению может быть наложен штраф на сумму от ста тысяч до одного миллиона рублей (ч. 3 ст. 7.13.Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации).
Лицо, которое в силу своих должностных обязанностей должно обеспечить охрану объектов культурного наследия, но не исполнило или ненадлежащим образом исполнило возложенные на него должностные обязанности, что повлекло причинение вреда выявленному объекту культурного наследия, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, может быть оштрафовано на сумму от ста тысяч до шестисот тысяч рублей (ч. 4 ст. 7.13. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации).
Если будет установлено, что повреждение выявленного объекта культурного наследия совершено организацией, на нее может быть наложен административный штраф на сумму от пятисот тысяч до двадцати миллионов рублей (часть 1 статьи 7.14.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации).

3. Гражданско-правовая ответственность.
Вне зависимости от привлечения к уголовной либо административной ответственности за повреждение объекта культурного наследия, виновное лицо, причинившие вред объекту культурного наследия, обязано будет возместить стоимость восстановительных работ (статья 61 Федерального закона «Об объектах культурного наследия»).
Само по себе возмещение стоимости восстановительных работ не освобождает данных лиц от административной и уголовной ответственности, предусмотренной за совершение таких действий.
Таким образом, легкомысленное отношение к памятникам истории и культуры недопустимо, а лицо, позволяющее себе акты вандализма, должно быть привлечено к ответственности в полном соответствии с действующим законодательством.



Публикации по теме: 


Читать далее Свернуть

Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единого способа защиты корпоративной недвижимости. Однако это вовсе не означает, что проблема нерешаема.

Способы защиты корпоративной недвижимости


Как мы уже знаем, не существует ни одного способа захвата корпоративной недвижимости, который бы не имел недостатков. И использование этих недостатков против «захватчиков» помогает вернуть объекты недвижимости прежнему собственнику.

 

Рассмотрим возможные способы защиты корпоративной собственности:


•    Уголовное преследование. Не стоит стесняться обращаться в правоохранительные органы – это помогает. «Захватчики» всегда испытывают дискомфорт, попадая в зону внимания дознавателей и следователей.


•    Обращение в Территориальное управление Росреестра. Указав на наличие оснований, предусмотренных законом, для приостановки или для отказа в государственной регистрации, с приложением подтверждающих документов, Вы можете остановить реализацию схемы захвата, а также не допустить создание «захватчиком» фигуры добросовестного приобретателя.


•    Оспаривание сделок. Практически любую сделку, использованную в схеме захвата корпоративной недвижимости (договор купли-продажи, договор мены, соглашение об отступном, соглашение о зачете, др.), можно оспорить в судебном порядке.


•    Истребование из чужого незаконного владения. Если имела место цепочка сделок, то собственник объекта вправе предъявить конечному приобретателю, у которого объект фактически находится в незаконном владении, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

•    Устранение нарушений права, не связанных с лишением владения. Если собственник не утратил фактическое владение объектом, но имеются иные нарушения его права собственности, то он вправе предъявить к нарушителю иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторный иск).

•    Оспаривание зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), то оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.


•    Оспаривание торгов. Данный способ может применяться, когда переход права собственности к новому собственнику осуществлялся через процедуру проведения торгов (конкурсов, аукционов).

•    Оспаривание судебных актов. Данный способ может применяться, когда основанием возникновения права собственности для нового собственника стал вступивший в законную силу судебный акт.

•    Судебные экспертизы. Как правило, в спорах, связанных с возвратом объектов недвижимости, наиболее распространенными являются почерквоведческие и строительно-технические экспертизы. Необходимо просить в суде их назначения для установления фактов, способствующих возврату недвижимости (например, фактов подделки подписи на договоре купли-продажи).

•    Обеспечительные меры. Наша судебная система скупа на принятие обеспечительных мер, но их все равно стоит добиваться. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного разбирательства о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, например, арестовать спорное имущество или запретить территориальному управлению Росреестра изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество. Это очень эффективный способ.

Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единственного способа защиты корпоративной недвижимости. Каждый случай может иметь общие черты с другими случаями, но все равно будут нюансы, делающие этот случай в своем роде уникальным. Поэтому и способы защиты корпоративной недвижимости подбираются юристами в каждом случае индивидуально.


Источник: CRE.RU 




Публикации по теме:

"Способы захвата корпоративной недвижимости"

"Due diligence - как гарант успешной покупки предприятия"

"Лишиться в кризис"

"Как правильно продать-купить бизнес?"

 

Читать далее Свернуть

Избежать захвата корпоративной недвижимости поможет знание основных способов, используемых "захватчиками", и схем их действий.

Способы захвата корпоративной недвижимости

В настоящее время по-прежнему актуальна такая негативная тенденция, как захват корпоративной недвижимости (незаконный перевод имущества на другого собственника). При этом анализ судебной практики показывает, что объекты недвижимости крупных корпораций (заводы, административные здания, торговые центры и т.п.) также уязвимы, как и объекты недвижимости скромных ООО (торговые павильоны, нежилые помещения, т.п.).

В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника.

Условно современные способы захвата корпоративной недвижимости можно подразделить на «несудебные» способы, «судебные» способы и дополнительные. Как правило, в чистом виде «несудебный» способ или «судебный» встречается редко, обычно используют комбинации нескольких «несудебных» и/или «судебных» способов, которые усиливают дополнительным способом или способами.

К «несудебным» способам захвата корпоративной недвижимости можно отнести следующие способы:

•    Прямая продажа объекта. В этом случае собственник обнаруживает в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись о новом собственнике недвижимости, а основанием возникновения его права собственности значится договор купли-продажи.

•    Мена объекта. В этом случае собственник увидит, что основанием для возникновения права собственности у нового собственника стал договор мены.

•    Продажа долей в компании – собственнике объекта недвижимости. В этом случае собственник обнаружит изменения в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), если речь идет об ООО, или в реестре акционеров, если речь идет об АО. Собственник обнаружит, что его доля в ООО или количество акций в АО существенно уменьшились, или сведены к нулю. Таким образом, он перестал контролировать ООО или АО, следовательно, не контролирует объект недвижимости (объекты), оформленные на эти ООО или АО.


•    Внесение объекта в качестве вклада в уставный капитал. В этом случае собственник обнаружит, что его объект был внесен в качестве вклада в уставный капитал третьего лица, которое и стало новым собственником объекта недвижимости.

•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта по соглашению об отступном. В этом случае обнаружится  кредитный договор или договор займа, по которому долг не был возвращен. Вместо этого заемщик и займодавец заключили соглашение об отступном, по условиям которого обязательство по возврату кредита (займа) прекращается посредством предоставления объекта недвижимости. И это соглашение становится основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике (займодавце).


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта, передача объекта в залог займодавцу, обращение взыскания на объект во внесудебном порядке. В этом случае будут заключены кредитный договор (договор займа), договор ипотеки (залога недвижимости) и соглашение между залогодержателем и залогодателем об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости во внесудебном порядке, который станет основанием для внесения в ЕГРП записи о новом собственнике.

«Судебные» способы захвата корпоративной недвижимости, как видно из названия, используют судебные органы в своих целях. При этом, как правило, суды видят те правовые конструкции, которые им предлагают истец и ответчик, находящиеся в сговоре, зачастую самые обыденные, и не подозревают, что эти конструкции являются частью схемы захвата корпоративной недвижимости. «Судебные» способы могут выглядеть следующим образом:


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в суд с требованием о взыскании задолженности. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. Утверждение мирового соглашения судом.


•    Заключение договора купли-продажи (мены) объекта. Уклонение продавца от передачи объекта покупателю и регистрации перехода права собственности на нее. Обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению по передаче и о регистрации перехода прав на объект к покупателю (о признании права собственности). 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Передача объекта в залог займодавцу. Обращение взыскания на объект как предмет залога в судебном порядке. 


•    Создание задолженности в размере стоимости объекта. Обращение в третейский суд с требованием о взыскании суммы долга. Получение решения третейского суда о взыскании. Обращение в арбитражный суд (суд общей юрисдикции) за исполнением решения третейского суда. Заключение мирового соглашения о передаче объекта в качестве отступного. 


Утверждение мирового соглашения судом


Дополнительные способы захвата корпоративной недвижимости используются для усиления титула собственности нового собственника, создания дополнительных барьеров, преград к возврату недвижимости. Такими преградами могут быть:


•    Передача объекта новым собственником в аренду нескольким арендаторам.
•    Продажа долей в праве собственности на объект.
•    Реконструкция (реставрация) объекта.
•    Изменение назначения объекта (с жилого на нежилое, т.п.).
•    Ипотека (залог недвижимости).
•    Оформление права собственности на нерезидента.
•    Ликвидация участника (участников) сделки.
•    Банкротство участника (участников) сделки.

Несмотря на многообразие способов захвата корпоративной недвижимости, необходимо помнить, что все способы имеют свои недостатки для «захватчиков», и эти недостатки служат возможностями для возврата объектов недвижимости их настоящему собственнику.                                                           


Источник: CRE.RU




Публикации по теме:

"Способы защиты корпоративной недвижимости"

"Как правильно продать-купить бизнес?"

"Эволюция незаконного присвоения общедомового имущества"

"Что делать, если ваше помещение штурмует ЧОП"

Читать далее Свернуть

Что такое due diligence? И в каких случаях необходима такая проверка предприятия? На эти и другие вопросы ответила Юлия Врублевская.

Due diligence – как гарант успешной покупки предприятия

Задачи юридической проверки предприятий – общий анализ состояния предприятия (компании, юридического лица) в заданный период, позволяющий выявить события, операции, сделки, риски, которые могут оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность нового собственника предприятия (как правило, такой аудит проводят перед принятием решения о приобретении компании, реже такой аудит проводится для других целей – например, при смене менеджмента в компании без смены собственника).
     
Проведение due diligence (дью дилидженс) позволяет оценить состояние предприятия в выбранный период времени и определить факторы, которые могут оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность нового собственника компании.
Как правило, due diligence (дью дилидженс) предприятия проводят перед принятием решения о приобретении компании, однако, бывают случаи, когда он требуется для других целей. Например, когда в компании меняется менеджмент, но не меняется собственник.

Способы юридической проверки

Существует пять основных методов осуществления юридического аудита предприятия:
1. Сбор информации.
2. Сортировка полученных сведений по видам анализируемых объектов, сделок и операций.
3. Отбор необходимых для анализа документов в соответствии с критериями заказчика.
4. Анализ отобранных документов.
5. Подготовка письменного отчёта по результатам правового аудита.

Что включает в себя проверка

В процессе проведения юридической части due diligence специалисты рассматривают:

1. Корпоративные вопросы. Проводится анализ юридического статуса компании, структуры управления и полномочий исполнительного органа. Также проверяются учредительные и внутренние документы компании на соответствие действующему законодательству.

2. Трудовые отношения. При проведении due diligence анализируются условия типового трудового договора со специалистами компаний, список уволенных сотрудников из руководящего состава и правомерность произведённых выплат в результате прекращения трудовых отношений.

3. Судебные споры. Правовой анализ текущих и завершённых судебных дел с участием компании. Включает в себя анализ материалов дела, оценку позиции и выявление рисков. При обнаружении рисков специалисты дают соответствующие рекомендации. Также проведение due diligence включает в себя оценку перспектив на пересмотр и возобновление завершённых дел по новым и/или вновь открывшимся обстоятельствам.

4. Недвижимое имущество. Этот этап due diligence включает правовой анализ документов, подтверждающих право собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и линейные объекты.
Также при due diligence анализируются сделки по получению и прекращению прав на объекты недвижимого имущества: договоры аренды, купли-продажи, мены, инвестиционные договоры, договоры простого товарищества, сделки по включению имущества в уставной капитал и так далее.
Кроме того, юридическая часть due diligence позволяет выявить риски для компании: основания для оспаривания сделки, а также основания ухудшения положения предприятия вследствие заключения сделки. После детального анализа специалисты дают рекомендации по устранению или минимизации рисков, в случае их наличия.

5. Движимое имущество. Проверка данного вопроса при проведении due diligence схожа с проверкой вопросов по недвижимому имуществу: специалисты анализируют документы, подтверждающие право собственности, выявляют риски и дают соответствующие рекомендации.

6. Договоры подряда, выполнения работ, оказания услуг. Анализ исполненных и неисполненных договоров подряда, субподряда, выполнения работ и оказания услуг по различной стоимости в заданный период времении. Выявляются риски и даются рекомендации по их минимизации/устранению.

7. Безвозмездные сделки. На этом этапе due diligence проводится анализ как исполненных, так и неисполненных договоров, как безвозмездных, так и по явно заниженной стоимости. Выявляются риски и даются рекомендации по их минимизации/устранению.

Таким образом, проведение юридической части due diligence предприятия за определённый период деятельности дает возможность выявить слабые места предприятия, оценить имеющиеся риски и принять обоснованные решения в управлении.



Публикации по теме:





Читать далее Свернуть

Интервью Юлии Врублевской для журнала «Тенденции. События. Рынки»

Не так давно специалисты Юридической компании «Интерцессия» блестяще выиграли судебный спор о признании права собственности на производственно-технологический комплекс газового месторождения в Республике Калмыкии. На спорный объект претендовали сразу два предприятия: ОАО «К-з» (покупатель) и ОАО «К-ть» (продавец). Арбитражный суд Калмыкии в полном объеме удовлетворил исковые требования ОАО «К-ть». Оспорив решение суда первой инстанции и доказав, что договор купли-продажи недвижимого имущества является заключенным, юристы «Интерцессии» добились признания права собственности на недвижимое имущество за ОАО «К-з», которое на протяжении 12 лет фактически владело имуществом и несло бремя его содержания. Таких побед в профессиональной копилке «Интерцессии» — более сотни. О самых главных из них — в интервью с генеральным директором Юридической компании «Интерцессия» Юлией ВРУБЛЕВСКОЙ. 

- Юлия Саввична, расскажите об основных направлениях деятельности вашей компании. 

Юридическая компания «Интерцессия» была создана в 2002 году в рамках крупного юридического холдинга «Частное право» для работы с объектами недвижимого имущества. Среди основных направлений — сопровождение заключения сделок с объектами недвижимости (инвестиционные контракты, договоры подряда, купли-продажи и другие) и ведение судебных дел в арбитражных судах, третейских судах и судах общей юрисдикции (иски о взыскании задолженности за выполненные работы, о признании договоров недействительными, об истребовании имущества и так далее). 
- Какие крупные компания являются клиентами Юридической компании «Интерцессия»? 

— На протяжении многих лет мы тесно сотрудничаем со структурами группы «Газпром», работающими как в Москве, так и в регионах. В их числе — ОАО «ОГК-2», ОАО энергетики и электрификации «Мосэнерго», ООО «Теплоэнергоремонт», ООО «Теплоэнергоремонт-Новомичуринск», ООО «Псков ЭнергоРемонтМонтаж», ООО «Газпром сера», ОАО «Нефтяной дом», ООО «Газпром добыча Астрахань», ЗАО «Межрегионэнергосбыт», ОАО «Межрегионэнергострой» и другие. 
- Какими реализованными проектами вы особенно гордитесь? 

— В послужном списке Юридической компании «Интерцессия» — целый ряд сложных проектов, которые являются предметом особой гордости коллектива. Так, наши специалисты оказывали юридические услуги при строительствеэнергоблоков Калининградской ТЭЦ-2, Серовской ГРЭС, Троицкой и Ставропольской ГРЭС. Сотрудники «Интерцессии» в судах успешно взыскали крупные задолженности по договорам подряда, субподряда, оказания услуг, аренды; признали недействительными договоры купли-продажи земельных долей и долей в хозяйственном обществе, договоры купли-продажи зданий; признали право собственности на квартиры, на долю в незавершенном строительством офисном центре, на производственные технологические комплексы газовых месторождений. Наши юристы обязали местную администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка; истребовали земельный участок из чужого незаконного владения; отстояли результаты торгов от признания их недействительными, признали незаконными действия кадастровой палаты, Росимущества, областной администрации и так далее. Длительное взаимодействие с компаниями ОАО «Газпром», а также со Сбербанком России позволило нам приобрести бесценный судебный и внесудебный опыт работы с проблемными активами в условиях интенсивного противодействия оппонентов и в крайне сжатые сроки. 

- Юлия Саввична, такие компании, как «Газпром» и Сбербанк России предъявляют крайне жесткие требования к своим подрядчикам и партнерам. Как вам удается соответствовать им? 

— Самое главное конкурентное преимущество Юридической компании «Интерцессия» в том, что мы ценим наших клиентов, следим за сохранением конфиденциальности доверенной нам информации, всегда нацелены на достижение нужного клиентам результата, и твердо уверены в том, что неразрешимых задач не бывает. А опыт и глубокие профессиональные знания позволяют нашим юристам решать задачи любой степени сложности, в том числе создавая оригинальные правовые и финансовые конструкции для разрешения неординарных правовых вопросов.  

От имени коллектива Юридической компании «Интерцессия» и от себя лично поздравляю работников нефтяной и газовой промышленности с профессиональным праздником! Желаю уверенного роста и блестящих перспектив, созидательной энергии для осуществления всех намеченных планов, благополучия и успехов во всем! 

Юлия ВРУБЛЕВСКАЯ, генеральный директор Юридической компании «Интерцессия». 

Журнал "Тенденции. События. Рынки"   (№8 (67), август 2012).
Читать далее Свернуть
Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.