+7 (495) 684-90-55

Публикации

Комментарий Юлии Врублевской для "КоммерсантЪ ДЕНЬГИ" по делу Александра Константиновского.

Присвоение чердаков и других общедомовых помещений — один из самых распространенных видов мошенничества и коррупции в сфере ЖКХ в последние лет пятнадцать. Здесь большой простор для чиновников: "В 2002 году один художник заключил с Департаментом имущества города Москвы договор аренды с правом выкупа на чердак площадью 390 кв. м в жилом доме в центре города. Затем выкупил его через полгода у департамента, хотя чердак находился в общедомовой собственности",— рассказывает генеральный директор юридической компании "Интерцессия" Юлия Врублевская.




Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

Статья Юлии Врублевской о том, как доказать в суде, что вы являетесь добросовестным покупателем недвижимости

Как это сделать: пять принципов покупки недвижимости

Приобретение недвижимости — достаточно сложный процесс, и нередки случаи, когда к покупателю, уже оплатившему покупку и вступившему в права собственности, предъявляют иск об истребовании имущества из незаконного владения. Такое может произойти, например, если объект недвижимости продавали несколько раз, и при самой первой продаже была использована поддельная доверенность от собственника имущества на продажу. В этом случае первый собственник вправе истребовать похищенное у него имущество от вас как от последнего собственника, так как имущество выбыло из его владения помимо его воли. Чтобы сохранить недвижимость за собой, необходимо доказать суду, что вы являетесь добросовестным приобретателем спорной квартиры. Как это правильно сделать? 

Проявите должную осмотрительность 
Прежде чем приобретать недвижимость, покупатель обязательно должен получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), чтобы удостовериться в том, что на объект не наложены ограничения или обременения. Полученная перед сделкой выписка из ЕГРП должна быть «чистой», без записей об ипотеке, аресте, наличии судебных споров и возражений. В противном случае новый покупатель может лишиться имущества, как это произошло с ООО «Альта-Групп», которое приобрело у ООО «Маркет-Нефтепродукт» административное здание, склад розлива масла и 14 резервуаров, в то время когда на эти объекты определением Ленинского районного суда города Кемерово был наложен арест. В результате пятилетних разбирательств суды посчитали, что покупатель не проявил должной осмотрительности при оформлении сделки купли-продажи имущества и не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку не обратился к документам ЕГРП, в которых содержался запрет на совершение каких-либо действий со спорным имуществом. 

 Не покупайте у родственников 
Между компаниями, заключающими договор купли-продажи недвижимости, не должно быть родственных и иных связей (совмещение должностей в компании-продавце и компании-покупателе, участие продавца и покупателя в уставных капиталах друг друга и т.п.), поскольку в таком случае суд может усомниться в добросовестности покупателя. Именно так произошло в споре конкурсного управляющего ООО «Фризон» с приобретателями имущественного комплекса этой компании-банкрота. Верховный суд встал на сторону истца, усомнившись в добросовестности цепочки приобретателей недвижимости, поскольку между ними были родственные связи, а цена продажи была вдвое ниже, чем рыночная оценка. 

Не покупайте даром 
Приобретая недвижимость по цене существенно ниже рыночной, покупатель рискует лишиться покупки. По закону (ст.302 ГК РФ) возмездность сделки купли-продажи, то есть оплата сделки, является одним из признаков добросовестности покупателя. В договоре должна быть указана рыночная стоимость недвижимости на основании отчета оценщика, подготовленного не ранее, чем за шесть месяцев до сделки, а покупатель должен суметь подтвердить факт оплаты имущества. Иначе он рискует лишиться объекта недвижимости, как это произошло с Зинаидой Спиридоновой, которая приобрела имущество у г-жи Магомедовой, которая купила его в свою очередь у «Астраханводстроя». В ходе двухлетнего разбирательства было установлено, что Магомедова приобрела несколько объектов недвижимости общей площадью свыше 8 тыс. кв. м всего за 500 тыс. руб. Впоследствии часть этого имущества площадью 553 кв. м была продана Спиридоновой за 200 тыс. руб. Балансовая стоимость этого имущества составляла свыше 3 млн руб., а рыночная — почти 5,4 млн руб. Арбитражный суд посчитал, что указанные обстоятельства должны были вызвать у Спиридоновой сомнения относительно реальной стоимости приобретаемого имущества, поэтому суд признал Спиридонову недобросовестным приобретателем спорного имущества. Иск об истребовании из чужого незаконного владения был удовлетворен. 

 Не сдавайте имущество в аренду продавцу 
Еще одним признаком недобросовестности покупателя может служить предоставление им приобретенного имущества в аренду продавцу после государственной регистрации перехода права. Именно так решил Арбитражный суд Архангельской области в споре ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск» и ООО «Юнипак», которое приобрело теплосети в рамках банкротства ООО «СпецТеплоСтрой-Вельск». Суд обратил внимание, что имущество было приобретено не только по заниженной в 4 раза цене через цепочку связанных компаний (через родственников и учредителей), но и то, что фактически имущество не поступило во владение нового покупателя, а осталось в пользовании старого владельца, который продолжал пользоваться наружными тепловыми сетями по договорам аренды. 

Платите за содержание имущества 
Покупателю после совершения сделки необходимо вести хозяйственную деятельность на приобретенном имуществе и нести бремя его содержания. Для оценки судами довода о добросовестности приобретения собственнику нужно будет предоставить документы, подтверждающие оплату налогов за спорное имущество, коммунальных и эксплуатационных расходов, расходов на ремонт (если осуществлялся) и т.п. Эти документы свидетельствуют о том, что с момента приобретения имущества собственник добросовестно осуществлял свои права и исполнял обязанности. Таким образом, на случай судебных разбирательств важно сохранять оригиналы не только самого договора, передаточного акта и платежных документов, но и всех документов, свидетельствующих о несении собственником расходов по содержанию своего имущества. 

Автор: Юлия Врублевская.

Источник - РБК



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

На основании Постановления Правительства Москвы в городе снесены более ста торговых павильонов. О том, законны ли действия Правительства Москвы, и что делать собственникам снесенных объектов, ответила Юлия Врублевская.

О сносе самовольных построек

В начале февраля в городе Москве за одну ночь снесли 104 объекта капитального строительства в рамках выполнения Постановления Правительства Москвы от 08.12.2015г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (далее – Постановление). Речь идет о постройках, созданных (возведенных) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территории (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Если посмотреть на перечень этих 104 объектов, перечисленных в приложении № 2 к Постановлению, то можно увидеть, что они преимущественно попадают в охранные зоны сетей и сооружений. Беспрецедентный размах и скорость сноса вызвали большую и эмоциональную дискуссию, в том числе среди правоведов, о законности действий Правительства Москвы. 

Проверим Постановление Правительства Москвы на соответствие федеральному законодательству. 
Проанализировав содержание вышеназванного Постановления, можно сделать вывод, что оно направлено на снос любых объектов капитального строительства, включая те, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данный вывод вытекает из того, что действие Постановления не распространяется на отношения, возникающие: 
1) при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 
2) при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков; 
3) при организации работы Городской комиссии по пресечению самовольного строительства и окружных комиссий по пресечению самовольного строительства (занимаются пресечением строительства/реконструкции объектов капитального строительства без получения разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). 

Также пунктом 11 Постановления прямо предусмотрено, что получение компенсации за снос самовольной постройки осуществляется при условии одновременного предоставления документов, подтверждающих прекращение права собственности на снесенную самовольную постройку, и внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом размер компенсации определяется в соответствии с несуществующей на данный момент методикой, утверждаемой Департаментом экономической политики и развития города Москвы. Согласно положениям Постановления, работы по сносу самовольных построек предусматривают выявление объектов, обладающих признаками самовольной постройки, включение таких объектов в перечень, утверждаемый Правительством Москвы, установление лица, осуществившего самовольную постройку, размещение информации о планируемом сносе, снос самовольной постройки, мероприятия по хранению имущества, образованного в результате сноса, до возврата его правообладателю либо до признания бесхозяйным и оформления в собственность города Москвы. 

Таким образом, Правительство Москвы своим нормативным актом установило административный порядок прекращения права собственности на объекты самовольного строительства, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках. 

Вышло ли Правительство Москвы за пределы своих полномочий? 
Новая редакция ст.222 ГК РФ, вступившая в силу в июле 2015 года, дала органам местного самоуправления право принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. 

Следовательно, Постановление формально соответствует федеральному законодательству. НО! 

Как стало известно из открытых источников, у некоторых собственников снесенных объектов право собственности было признано в судебном порядке, а некоторые имели на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности. Это возможно на основании п.п.1-3 ст.222 ГК РФ, согласно которым самовольная постройка – недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил – по общему правилу подлежит сносу. Как исключение из правила, право собственности может быть признано судом при соблюдении ряда условий, в том числе если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному соблюдению на всей территории Российской Федерации (ст.13 ГПК РФ, ст.16 АПК РФ). Это актуально для собственников снесенных объектов, которые успели пройти суды, но не успели внести запись о праве собственности в ЕГРП. 

Для собственников снесенных объектов, право собственности которых было зарегистрировано в ЕГРП, актуально следующее. Государственная регистрация прав – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такие акты (свидетельства о государственной регистрации права) выдает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

 Таким образом, Правительство Москвы своим Постановлением по сути отменило акты федерального государственного органа (выданные им свидетельства о государственной регистрации права) и/или вступившие в законную силу судебные акты. 

 Предусмотрено ли такое основание прекращения права собственности, как отмена органом местного самоуправления (пусть даже и города федерального значения) акта федерального органа и/или федерального суда? 

Глава 15 Гражданского кодекса РФ предусматривает закрытый перечень оснований прекращения права собственности, в том числе принудительное изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд. При принудительном изъятии имущества возможно принятие Правительством Москвы акта об изъятии, которое прекращает установленное федеральным органом/судом право собственности. Однако при таком изъятии происходит не снос, а переход права на объект недвижимого имущества из частной собственности в государственную или муниципальную, а также имеет место предварительная компенсация собственнику, а не компенсация постфактум, как это предусмотрено в Постановлении. 

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Постановление законно в части распространения его действия на непризнанные в судебном порядке и/или незарегистрированные в ЕГРП самовольные постройки, расположенные в городе Москве на определенных земельных участках; но весьма спорно - в части распространения его действия на признанные в судебном порядке и/или зарегистрированные в ЕГРП объекты капитального строительства. Представляется, что в этих случаях Правительство Москвы расширительно истолковало п.4 ст.222 ГК РФ. 

К сожалению, собственникам снесенных объектов, у которых есть судебные акты/свидетельства о праве собственности, это не поможет. Теперь им остается только пройти долгий путь получения компенсации за свою собственность, и, скорее всего, это придется делать в судебном порядке (при несогласии с размером компенсации, рассчитанной по отсутствующей в настоящий момент методике Департамента экономической политики и развития города Москвы). 

Собственникам снесенных объектов целесообразно подготовиться к будущим судам, собрав документы, подтверждающие их право собственности на момент сноса (правоустанавливающие – судебные акты, договоры купли-продажи и т.п.; правоудостоверяющие – свидетельство о праве собственности); а также документы, подтверждающие технические характеристики снесенных объектов (поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта), документы, подтверждающие право пользования земельным участком под объектом недвижимости, заключения о рыночной стоимости объектов (если оценка ранее проводилась). Если оценка не проводилась, целесообразно ее провести по имеющимся документам, включая фотографии объектов. В этом случае оценщики будут искать и использовать аналоги (рыночную стоимость аналогичных объектов). Это также поможет собственникам оценить адекватность предлагаемой Правительством Москвы компенсации. 


Автор: Юлия Врублевская.



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

В Арбитражных судах Нижегородской и Ростовской областей рассмотрено более десятка дел об изъятии земельных участков для размещения инфраструктуры чемпионата мира по футболу FIFA-2018.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

В связи с подготовкой России к ЧМ по футболу в 2018 г., города-участники активно ведут строительство. Однако не всегда получается создавать новые объекты в чистом поле, зачастую приходится адаптировать городской ландшафт. Как следствие – снос различных строений, в том числе объектов частной собственности. 

В Арбитражных судах Нижегородской и Ростовской областей на сегодняшний день рассмотрено более десятка дел об изъятии земельных участков для размещения инфраструктуры чемпионата мира по футболу FIFA 2018. 

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд – это прекращение всех вещных и обязательственных прав на него: права собственности, пожизненно наследуемого владения, права бессрочного пользования, сервитутов, аренды, залога, доверительного управления и т.д. (ст. 279 ГК РФ). Одновременно с изъятием земельного участка изымаются и объекты недвижимого имущества, расположенные на нем (ст. 239.2 ГК РФ). 

 Подобная процедура возможна в случае выполнения международных договоров или размещения объектов государственного (муниципального) значения, при отсутствии возможности иного их размещения. Например, это могут быть объекты федеральных энергетических систем; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны; объекты федерального транспорта; объекты, обеспечивающие космическую деятельность и др. (ст. 49 ЗК РФ). Кроме того, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд возможно на основании других ФЗ РФ (п.3 ст. 49 ЗК РФ). Так, например, для целей организации и проведения XXII Олимпийских зимних игр в Сочи объекты изымались на основании ст. 15 №310-ФЗ от 01.12.2007 г.; для встречи глав государств и правительств стран АТЭС – на основании ст.6 №93-ФЗ от 08.05.2009г.. А для целей организации и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, объекты изымаются на основании ст. 30 №48-ФЗ от 05.04.2013г. 

Решение об изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд принимается в административном порядке (Администрацией муниципального образования, Правительством Субъекта Федерации и т.п.). Однако это не принудительное прекращения права собственности, как, например, при конфискации (ст. 243 ГК РФ), поэтому между уполномоченным органом и собственником должно быть заключено соглашение. В данном документе в обязательном порядке указывается размер предварительного возмещения, выплачиваемого собственнику за изымаемые у него объекты недвижимости. Такое возмещение должно включать не только компенсацию рыночной стоимости объектов (земельного участка и зданий, расположенных на нем), но и упущенную выгоду, например, компенсацию потерь, вызванных расторжением договоров аренды («Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015). 

Если же собственник не согласен с размером предлагаемого возмещения, либо с самим решением об изъятии, он может оспорить это решение в суде (ст.4 КАС РФ и ст.4 АПК РФ). Важно, что при рассмотрении судом такого требования, обязанность по доказыванию законности оспариваемого решения лежит на органе, принявшем его, а не на собственнике недвижимости (ч.2 ст.62 КАС РФ и ч.5 ст.200 АПК РФ). 

Если же суд вынесет решение не в пользу собственника, то изъятие спорных объектов может быть осуществлено в принудительном порядке (ст. 282 ГК РФ). Сумма возмещения в данном случае также будет устанавливаться судом. 

Не всегда, правда, изъятие недвижимости у граждан производится для целей масштабного строительства. Бывает, что жилой многоквартирный дом признают подлежащим сносу или реконструкции. В таком случае будет действовать та же схема работы с объектами (ст. 32 ЖК РФ). Таким образом, данное положение законодательства направлено и на защиту публичных интересов (состоящих в обеспечении безопасных условий эксплуатации жилого фонда), и на социальную поддержку малообеспеченных слоев населения (не имеющих возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия).





Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

В условиях финансового кризиса все чаще банкротятся компании - застройщики. Как следствие - невозможность дольщиков оформить право собственности на приобретаемые квартиры. Спасением может стать признание права собственности на жилые помещения в судебном порядке.

Признание права собственности на жилые помещения в судебном порядке

В свете экономической нестабильности физические лица, приобретающие жилье в многоквартирных домах, все чаще сталкиваются с ситуацией, когда они не могут оформить на него право собственности. Например, в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства или он ненадлежащим образом исполняет взятые на себя договорные обязательства, отсутствует подписанный между сторонами акт о реализации инвестиционного контракта и т.д. 


В таком случае дольщики имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании за ними права собственности в порядке ст. 12, 218 ГК РФ.


На практике существует два подхода судебных органов к тому, какие документы являются достаточным основанием для подтверждения технических параметров квартиры для последующего признания права собственности на нее: 

1) Технический план жилого помещения, как доказательство существования объекта недвижимости: фактическая площадь жилого помещения, после введения в эксплуатацию объекта недвижимости, может быть определена только на основе произведенных кадастровыми инженерами обмеров; это связано с тем, что проектная и фактическая площади квартиры часто не совпадают после окончания строительства. 

Суды, указывая на необходимость предоставления технического плана квартиры, исходят из того, что, после окончания строительства многоквартирного дома, его ввода в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса, наличие технического плана жилого помещения является доказательством существования объекта недвижимости с уникальными характеристиками, которых достаточно для идентификации квартиры и признания права собственности.

 В этом случае постановка жилого помещения на кадастровый учет осуществляется дольщиками после получения решения о признании права собственности на квартиру. 

2) Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, как доказательство постановки объекта на государственный кадастровый учет.
 Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости. 

С 1 октября 2013 года постановка на кадастровый учет многоквартирного дома должна включать одновременно все помещения в нем: жилые, нежилые и относящиеся к общей долевой собственности жильцов. При постановке застройщиком всего здания на учет, кадастровые номера всем помещениям присваиваются автоматически и отображаются в едином государственном кадастре недвижимости (ГКН).

 Даже в случае уклонения застройщиком от постановки объекта на государственный кадастровый учет, покупатель, при наличии разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, может поставить квартиру на кадастровый учет и оформить право собственности на свое жилье. Для этого необходимо заказать технический план квартиры в органах технической инвентаризации или у кадастрового инженера, а затем обратиться в МФЦ или территориальный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлением о постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет с приложением технического плана помещения.
Следует иметь в виду, что кадастровый паспорт не выдается без предоставления технического плана квартиры. 

Итак, собрав необходимый пакет документов (договор с застройщиком (ДДУ); документ, подтверждающий оплату по договору; акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий передачу помещения) и получив технический или кадастровый паспорт на квартиру, можно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности в суд общей юрисдикции (по месту нахождения объекта строительства) или в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, в случае применения в отношении застройщика данной процедуры. 

Подводя итоги, отметим, что в большинстве случаев судебные органы признают право собственности граждан на приобретенные ими квартиры; однако каждый случай имеет свои юридические нюансы, поэтому перед заключением договора требуется проверять юридическую чистоту сделки: изучать документы, касающиеся как самого объекта строительства, так и деятельности застройщика.





Публикации по теме: 

Читать далее Свернуть

Возможно ли не потерять свои денежные средства при расчетах по аккредитиву, если у банка отозвали лицензию до завершения сделки?

Аккредитив: гарантия или риск?

В статье «Что делать? Статья о том, как забрать свои деньги из ячейки банка, лишенного лицензии» были раскрыты наиболее безопасные способы расчетов при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества: использование банковской ячейки и аккредитив. Оба финансовых инструмента позволяют обезопасить участников сделки, гарантируя продавцу получение денег после регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость. Также подробно были рассмотрены сложности, которые возникают при закладке денежных средств в индивидуальную банковскую ячейку в случае отзыва у банка лицензии до момента изъятия их продавцом. 
В настоящей статье подробнее раскроем механизм работы с аккредитивом в случае отзыва лицензии у банка.

Аккредитив – форма расчетов, согласно которой покупатель дает банку указание перечислить денежные средства продавцу при предоставлении им документов, подтверждающих успешное завершение сделки. Обычно это договор купли-продажи и выписка из ЕГРП. При открытии аккредитива денежные средства покупателя размещаются банком на отдельном счете, которым покупатель не может распоряжаться до окончания срока предоставления продавцом документов по сделке. Такой аккредитив называется покрытый, безотзывный. 

 Аккредитив часто используется в коммерческой деятельности юридическими лицами; однако, граждане также не лишены возможности использования данного финансового механизма, например, такая форма расчетов будет характерна для ипотечных сделок.
 Между тем, в рамках нестабильности финансовой системы использование аккредитива имеет существенные риски.

 Отзыв лицензии у банка не означает его автоматического прекращения как юридического лица, это только первый шаг на пути ликвидации или банкротства банка в соответствии с законодательством РФ.
 С момента отзыва у кредитной организации лицензии назначается временная администрация банка, и обычная финансовая деятельность банка прекращается. Допускаются только расчеты по текущим платежам (например, выплата зарплаты сотрудникам). Поскольку аккредитив – это особый счет, открываемый клиентом банка, то он не обособляется от остального имущества банка и включается в конкурсную массу в случае процедуры банкротства. 

Таким образом, при отзыве лицензии исполнение аккредитива не производится; и деньги ни одна из сторон получить не сможет. Это ставит в крайне невыгодное положение, прежде всего, покупателя, поскольку он будет лишен возможности вернуть денежные средства из аккредитива, в том числе при неисполнении сделки продавцом. 

В рамках процедуры банкротства банка, покупатель, как и любой клиент банка, может получить удовлетворение своих требований как конкурсный кредитор в порядке общей очереди вместе с иными кредиторами по завершении процедуры банкротства. Банкротство банка может занять несколько лет. По результатам клиент банка, скорее всего, получит денежные средства не в полном объеме, поскольку в рамках производства о банкротстве денежные средства распределяются между всеми кредиторами.

 При этом ненадлежащее выполнение банками своих обязательств по возврату средств с аккредитива не освобождает покупателя от обязанности оплатить полученное и соответствующее условиям договора имущество (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов»). Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой покупатель недвижимого имущества не только не сможет забрать свои денежные средства с аккредитива в полном объеме, но обязан будет произвести оплату повторно. 

В качестве подстраховки покупатель может внести в договор следующую формулировку: «Обязательство покупателя по оплате недвижимого имущества считается исполненным с момента открытия аккредитива». Имеется Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2015 г. по делу № А41-24644/14, которым установлено, что в этом случае обязательства покупателя считаются исполненными. Однако такое условие договора, вероятно, не устроит продавца, поскольку в случае отзыва лицензии у банка, он может лишиться объекта и не получить за него причитающихся ему денежных средств, находящихся в аккредитиве. 

 Таким образом, в условиях финансовой нестабильности нужно либо выбирать только крупные и надежные банки для проведения расчетов по аккредитиву; либо предусматривать другую форму расчетов, например, оплату после регистрации сделки при условии предоставления продавцу дополнительных гарантий (залог в пользу продавца до окончания расчетов, возможность одностороннего отказа от сделки, если оплата не произведена).




Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

Юлия Врублевская ответила на вопросы журналистов о том, что делать в случае рейдерского захвата коммерческой недвижимости.

Лишиться в кризис

В кризис и у бизнеса, и у граждан повышаются шансы расстаться со своей недвижимостью. Причем не только законным путем, но и за счет целенаправленной атаки рейдеров.  

Наиболее известны рейдерские атаки на имущество, расположенное на Невском проспекте. Вот далеко не полный перечень небольших компаний с престижной торговой магистрали, пострадавших от атак рейдеров в последнее время: магазин «Дары моря», кафе «У Казанского», магазин «Смольнинский», ресторан «Петербургский уголок»… На их месте обосновались бутики, отделения банков и т.п. Всего, по оценкам экспертов, от действий рейдеров пострадали владельцы более 20 помещений. А их убытки составили около 120-150 млн долларов.  

Лихие рейдерские атаки 

Самый нашумевший случай рейдерства на Невском – это, конечно, дело о захвате ООО «Пушкинское» (ресторан «Петербургский уголок») в 2005 году. Считается, что именно с этого дела в Петербурге началась организованная борьба с рейдерством. На скамье подсудимых оказались восемь человек, которые, как полагает следствие, реализовывали план рейдерского захвата ресторана «Петербургский уголок», а также ООО «Магазин «Смольнинский», выступая руководителями подставных фирм-двойников, участвовавших в цепочке перепродаж захватываемых объектов. Обвиняемые действовали по отработанной ими схеме: они подделывали документы о перепродаже долей ООО, затем через знакомых сотрудников межрайонной налоговой инспекции № 15 регистрировали эти изменения. После ряда фиктивных сделок последним покупателем выступала фирма «Ника-плюс», подконтрольная «тамбовской» ОПГ. Именно с дела о захвате «Уголка» началось массированное наступление на петербургских рейдеров вообще и на «тамбовцев» в частности. 

Если предыдущая история закончилась посадкой виновных и возвратом имущества, то история с силовым захватом магазина «Ткани» на Невском проспекте продолжается. Здесь, помимо потерпевших от рейдеров девяностых, в деле появились и пострадавшие от действий правоохранительных органов. Нынешний собственник помещений на Невском, 3234, ЗАО «Центральная трастовая компания», признанный добросовестным приобретателем, вот уже пять лет безуспешно пытается снять арест, наложенный на объект недвижимости как на вещдок. Схема стандартная – обвиняемые подделали документы о продаже и дарении долей ООО «Магазин «Ткани ». Затем была проведена череда фиктивных сделок купли-продажи, после чего ООО был продан оффшорной компании за 2,5 млн долларов. Законность приобретения объекта нынешним собственником не оспаривается ни судом, ни потерпевшими, ни следователями. Однако все попытки снять арест пока не закончились ничем.  

Правила рейдера 

Как говорят эксперты, объекты недвижимости крупных корпораций (заводы, административные здания, торговые центры и т.п.) так же уязвимы, как и объекты недвижимости скромных ООО (торговые павильоны, нежилые помещения). «В любой компании, независимо от ее размера, работают люди, которые имеют доступ к информации, к оригиналам документов, зачастую имеют полномочия – и могут вступить в сговор с другими людьми с целью вывода актива на другого собственника», – говорит генеральный директор юридической компании «Интерцессия» Юлия Врублевская. Возможных способов лишиться имущества несколько. Во-первых, это прямая продажа по фиктивному договору купли-продажи или мены объекта. 

Во-вторых, потерять собственность можно и за счет «продажи долей». В этом случае доля собственника в ООО или количество акций в АО существенно уменьшаются или сведены к нулю. Таким образом, теряется контроль над объектами недвижимости, оформленными на эти ООО или АО.  

В-третьих, популярный в последнее время способ – создание задолженности в размере стоимости объекта и передача объекта по сфабрикованному соглашению об отступном.  

Юристы утверждают, что все эти способы захвата корпоративной недвижимости имеют недостатки, которые в итоге помогают вернуть объекты недвижимости прежнему собственнику.  

Защита от захвата 

По словам Юлии Врублевской, эффективный способ защиты при захвате – уголовное преследование. «Не стоит стесняться обращаться в правоохранительные органы – это помогает. «Захватчики» всегда испытывают дискомфорт, попадая в зону внимания дознавателей и следователей.  

Еще один шаг – обращение в Территориальное управление Росреестра. Указав на наличие оснований, предусмотренных законом, для приостановки или для отказа в государственной регистрации, с приложением подтверждающих документов, вы можете остановить реализацию схемы захвата, а также не допустить создание «захватчиком» фигуры добросовестного приобретателя», – говорит генеральный директор юридической компании «Интерцессия». 

Следующие шаги возможны в судебной плоскости. К примеру, практически любую сделку, использованную в схеме захвата корпоративной недвижимости, можно оспорить в судебном порядке. При этом необходимо применять обеспечительные меры, например, арестовать спорное имущество или запретить территориальному управлению Росреестра изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество. Наша судебная система скупа на принятие обеспечительных мер, но их все равно стоит добиваться. Это очень эффективный способ, утверждают юристы. 

«Поскольку не существует одного-единственного способа захвата корпоративной недвижимости, то не существует и единственного способа защиты корпоративной недвижимости. Каждый случай может иметь общие черты с другими случаями, но все равно будут нюансы, делающие этот случай в своем роде уникальным. Поэтому и способы защиты корпоративной недвижимости подбираются юристами в каждом случае индивидуально», – подводит итог Юлия Врублевская. 

Источник: "Эксперт". 



Публикации по теме:
Читать далее Свернуть

Отзыв лицензии у банка может существенно сказаться на правоотношениях сторон при проведении сделки с недвижимостью.

Что делать? Статья о том, как забрать свои деньги из ячейки банка, лишенного лицензии

В последнее время отзыв лицензий у банков вошел в повседневную практику ЦБ: «Мастер-банк», «СБ банк», «Банк Российский Кредит», - лишь малая часть длинного перечня банков, сошедших с финансовой дистанции. В связи с этим, все чаще в прессе появляются статьи, посвященные правам вкладчиков в таких ситуациях. Между тем, отзыв лицензии у банка может существенно сказаться и на правоотношениях сторон при проведении сделки с недвижимостью. 

Речь идет об определенной схеме действий, которая позволяет обезопасить всех участников сделки, гарантируя продавцу получение денег после регистрации перехода права собственности к покупателю: расчет сторон путем закладки денежных средств в индивидуальную банковскую ячейку или помещения их в аккредитив, выбранного сторонами, банка. Использование индивидуальной банковской ячейки наиболее актуально для сделок, заключаемых между гражданами, а использование аккредитива – для юридических лиц. В таких случаях банк становится важным посредником при реализации сделки. И, в случае отзыва у него лицензии, перед сторонами сделки становится вопрос: как забрать деньги из ячейки? 

Прежде всего, необходимо подчеркнуть - отзыв лицензии не означает автоматического прекращения существования банка, как юридического лица. Отзыв лицензии – это только первый шаг на пути к ликвидации банка, в соответствии с ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", или банкротству кредитного учреждения в соответствии с правилами параграфа 4 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ. 

С момента отзыва лицензии банк обязан прекратить операции по счетам клиентов; также останавливается обслуживание корреспондентских счетов этого банка в иных кредитных организациях. Это не касается исполнения текущих обязательств (например, по выдаче заработной платы сотрудникам самого банка), а также операций, направленных на получение имущества или денежных средств банком.

Использование банковской ячейки имеет свою специфику. При проведении сделки клиенты заключают с банком договор ее аренды. Сотрудники банка не присутствуют при закладке и выемке имущества из ячейки и де-юре не знают, что в нее положили. Имущество, помещенное в ячейку, не становится собственностью и не передается в пользование банку, соответственно, не может быть включено в конкурсную массу (т.е. банк не может рассчитываться по своим долгам чужим имуществом, заложенным в ячейки). 

Таким образом, банк обязан исполнить условия договора аренды и предоставить сторонам доступ в индивидуальную ячейку, в том числе выполнить дополнительные условия по особому доступу, несмотря на факт отзыва лицензии. 

Однако на практике получение доступа в ячейку может существенно затянуться. Прийдя в отделение банка, в котором заложены денежные средства, можно обнаружить, что оно закрыто. Это связано, прежде всего, с изменением процедуры управления банком. 

Не позднее следующего рабочего дня с даты отзыва лицензии, Банком России назначается временная администрация банка, полномочия прежнего руководства прекращаются (ст. 20 ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности"). С этого времени все вопросы необходимо решать через временную администрацию. 

Информацию о реквизитах временной администрации можно получить на сайте Банка России. Например, здесь: http://www.cbr.ru/credit/likvidbase/LikvidBase.aspx?Part=2#SL_324 

Для обеспечения доступа в ячейку необходимо подать официальное заявление временной администрации банка. Согласно законодательству рассмотрение заявления может занять до 30 дней (ст. 189.32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Практика показывает, что доступ будет организован значительно быстрее, однако, гарантировать сокращенные сроки невозможно. 

При этом, срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а для ипотечных сделок еще меньше – пять рабочих дней. Следовательно, пока решается вопрос с организацией доступа сторон к ячейке, переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован, и продавец останется с проблемой извлечения денег один на один. 

Поэтому, в случае, если лицензию у банка отозвали еще до того как сделка зарегистрирована, в целях предоставления продавцу гарантий, необходимо переложить деньги в ячейку другого, более надежного, банка, правильно организовав действия обеих сторон, а именно:
 - приостановить государственную регистрацию сделки; 
- обратиться во временную администрацию за предоставлением доступа к ячейке в присутствии обеих сторон;
 - изъять деньги из ячейки данного банка и заложить их в ячейку более надежного банка;
 - возобновить регистрацию и завершить сделку. 

Приостановить государственную регистрацию сделки на срок до трех месяцев может, подав заявление в письменной форме в Управление Росеестра, любая из сторон, даже не имея на то согласия второй стороны (п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). 

Если же регистрация сделки в Росреестре уже завершена, продавец самостоятельно вправе обратиться во временную администрацию банка с требованием предоставить доступ к арендованной ячейке в соответствии с особыми условиями доступа, приложив копии всех необходимых документов. 

На этапе заключения договора продавец также может принять меры с целью обезопасить себя, на случай отзыва лицензии у банка, а именно:
 - закрепить в договоре условие, что объект передается покупателю только после получения продавцом денежных средств за него;
 - подробно описать процедуры расчетов и механизмы расторжения договора в случае неполучения денежных средств за проданную недвижимость;
 - хранить расписку о получении денежных средств за проданную недвижимость у себя, а не у риелтора покупателя, как это иногда бывает, или в ячейке того же банка, что и денежные средства. 

Вышеперечисленные меры направлены, в основном, на защиту продавца имущества. Лучшая защита покупателя в подобной ситуации – понять, что сделка в таких обстоятельствах может занять больше времени, чем планировалось изначально, и предоставить продавцу гарантии получения его денег за проданную недвижимость, дабы завершить сделку. Если же продавец от сделки отказался, покупателю остается только по окончании срока аренды ячейки обратиться во временную администрацию банка за изъятием денежных средств. 

В целом, в сложившейся на сегодняшний день ситуации кризиса, лучше не рисковать и выбирать для подобных операций крупные банки и обращаться за сопровождением сделки к профессионалам, которые помогут Вам избежать юридических рисков. 

Вопросы, связанные с расчетами через аккредитив в ситуации отзыва лицензии у банка, рассмотрим в следующей статье.





Публикации по теме: 

Читать далее Свернуть
Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.