+7 (495) 684-90-55

Публикации

Можно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка? Жанна Александрова специально для domofond.ru

  • — Можно ли поменять предназначение участка под строительство? Кто это делает? И какие нужны документы? Изначально предполагалось строить кафе, а сейчас жилой дом 18 этажей! И как можно запретить это сделать?

Отвечает Жанна Александрова: "Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статья 4 закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»). Если же новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний, но при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.  

К документам, необходимым для изменения вида разрешенного использования земельных участков, относятся: 

 - заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (как правило, это паспорт РФ);

- доверенность от заявителя (если обращается представитель заявителя); 

- копии правоустанавливающих документов на земельный участок (договор купли-продажи или договор мены или договор дарения, свидетельство о праве собственности); 

- схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит точно определить местоположение земельного участка и расположение соседних земельных участков; 

- копии документов из государственного кадастра недвижимости на земельный участок (кадастровая выписка на земельный участок из ГКН по форме КВ.1, КВ.2, КВ.3); 

- согласование арендодателя земельного участка на изменение вида разрешенного использования земельного участка, если он принадлежит заявителю на правах аренды;

- копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), если оно расположено на земельном участке; 

- проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок. 

В зависимости от категории земельного участка перечень документов может меняться.  

Законодательно запретить строительство жилого дома нельзя, если застройщику выдано разрешение на строительство и он прошел все необходимые процедуры. Если возводимый жилой дом уменьшает инсоляцию, то есть проникновение солнечных лучей, в жилой дом напротив, то можно попробовать бороться с нежелательной стройкой следующим образом: провести экспертизу, зафиксировать все нарушения в строительстве, сделать фото, видео до начала строительства и в процессе. Однако даже при выполнении всех вышеперечисленных условий жильцы «пострадавшего» дома, скорее всего, смогут запросить только компенсацию, но не добьются запрета строительства через суд.

Источник: Domofond.ru



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

Нужно ли платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?
Елена Григоренко специально для domofond.ru

— Если я разъезжаюсь со взрослыми сыновьями путем купли-продажи, я должна оплачивать налог и с покупки нового жилья и с продажи своего? В продаваемой квартире долевая собственность была оформлена в 2003 году, но к моей доле были присоединены доли сыновей менее трех лет назад. 

Отвечает Елена Григоренко: "Законодательство Российской Федерации не предусматривает уплату налогов на покупку нового жилья. В соответствии с многочисленными разъяснениями Минфина РФ, моментом возникновения права собственности налогоплательщика на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности. И изменения состава собственников квартиры и размера их долей в данном случае не имеет никакого значения. 

Из вашего запроса следует, что в 2003 году продаваемая квартира была приобретена членами семьи в общую долевую собственность. Именно с этой даты возникло право собственности как матери, так и сыновей. Впоследствии сыновья продали (или подарили) свои доли матери, в результате чего она стала единоличным собственником продаваемой квартиры. Тем самым первоначальная регистрация права собственности на долю в квартире на имя матери была произведена более трех лет назад, ее право собственности не прерывалось, и был изменен только объем этого права. Соответственно доходы, полученные от продажи продаваемой квартиры, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.".

Источник: Domofond.ru



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

По оценкам экспертов, с каждым месяцем число исков о признании граждан банкротами увеличивается, это общефедеральный тренд.

Комментирует Кирилл Гращенко: "Закон о банкротстве физических лиц в России вступил в силу 1 октября 2015 года. Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом обладают само физическое лицо, конкурсный кредитор, уполномоченный орган. 

По данным специалистов, на 1 июля 2016 года в России зафиксированы 10 234 дела о банкротсве физических лиц. Из них: процедуры реализации имущества составляют 6 916, реструктуризации задолженности – 3 318. Кирилл Гращенко приводит статистику единого Федерального реестра сведений о банкротстве: по состоянию на март 2016 года в производстве судов число заявлений о признании физических лиц банкротами не превышало четырех тысяч, в мае этот показатель вырос до семи тысяч. 

По сведениям информационного агентства Интерфакс, в июне 2016 года было вынесено 1771 решение о признании гражданина банкротом, это максимальный показатель по числу банкротств физических лиц с начала работы этого института.

Физических лиц гораздо больше, чем юридических. И уже этот факт может объяснить преобладание числа заявлений граждан о признании их банкротами над заявлениями в отношении компаний. Стоит также учесть и новизну возможности признания физического лица банкротом. С момента вступления в силу изменений в законодательстве разом появилось огромное количество лиц, подпавших под действие данных изменений и получивших возможность реализовать это право».

Источник: BUSINESS CLASS.

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте BUSINESS CLASS.



Публикации по теме:

Читать далее Свернуть

Строительную отрасль России в будущем году ждут серьезные перемены. Под занавес работы шестая Государственная дума одобрила комплекс поправок, существенно меняющих правила игры на рынке.

Попросили на выход. Что изменит на рынке реформа строительных СРО
Поправки к законодательству о саморегулируемых организациях (СРО) в строительстве внесут в эту сферу глобальную трансформацию. Участники рынка ожидают роста финансовой нагрузки, недовольны ужесточением правил вступления в СРО (в них нужно вступать по месту регистрации компании) и предвидят монополизацию рынка крупными игроками. Стороны, поддерживающие поправки (они активно продвигались Минстроем и правительством и получили поддержку президента РФ Владимира Путина), настаивают: реформа наведет на рынке порядок, уберет недобросовестные СРО, а малому и среднему бизнесу работать станет легче. 

«Создание фонда обеспечения договорных обязательств приведет к дополнительным расходам членов СРО, в особенности это усилит финансовую нагрузку на субъекты малого и среднего предпринимательства. Нагрузка на СРО также увеличится, при этом механизмы регулирования и контроля этих изменений не проработаны в достаточной мере», – полагает юрисконсульт компании «Интерцессия» Кирилл Гращенко.

Источник: "Компания".

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте делового еженедельника "Компания".


Публикации по теме:



Читать далее Свернуть

О неявных плюсах и очевидных минусах нормативно-правового акта и о том, как избежать последствий изменений законодательного регулирования.
Жанна Александрова специально для "ГАРАНТ.РУ".

Новый закон о регистрации: пять причин успеть оформить недвижимость до нового года

В июле 2015 года на смену действующему Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят новый закон, который с 1 января 2017 года (за некоторыми исключениями) будет регулировать все процедуры регистрации недвижимости. Оправдают ли новые правила ожидания правообладателей, пока непонятно. Рассмотрим основные нововведения Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Один за двоих 

В рамках нововведений будет создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит в себе все сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и в едином государственном реестре прав (ЕГРП) (ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Необходимость создания единой базы данных назревала давно. Слишком уж часто сведения, содержащиеся в ГКН и ЕГРП, имеют расхождения (к примеру, в отношении кадастрового номера, адреса объекта, площади, сведениях о границах земельного участка). Такие несоответствия могут повлечь весьма неприятные последствия для правообладателей, например, в результате недобросовестных и ошибочных действий по внесению записи в ЕГРП о правах третьих лиц на объект недвижимости. Чтобы после вступления в силу новых правил регистрации не возникло проблем с точностью данных в ЕГРН, лучше уже сейчас предпринять меры по выявлению и устранению расхождений в реестрах. 

 Росреестр заменит кадастровую палату 

Полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество и кадастровый учет с нового года будет осуществлять Росреестр вместо подведомственной ему кадастровой палаты. Как следствие – на первых порах велика вероятность увеличения сроков регистрационных действий, поэтому будущим собственникам лучше осуществить регистрационные действия до нового года, а нынешним правообладателям – внести все необходимые изменения в реестр (например, регистрация ранее возникшего права) (ст. 3 Закона № 218-ФЗ). 

 Без учредительных документов  

Отменен обязательный порядок предоставления учредительных документов юридическим лицом, обратившимся за осуществлением кадастрового учета и регистрацией права на объект недвижимости (ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Возможные последствия для новых собственников – технические ошибки в данных юридического лица при регистрации прав на недвижимое имущество и как следствие, потеря времени в связи с подачей заявления об исправлении технической ошибки в данных юридического лица либо в случае, если правообладатель не обратит внимание на допущенные ошибки, они могут быть выявлены при последующей сделке. 

Со штампом, но без свидетельства 

С введением нового закона перестанут выдавать привычные бумажные свидетельства о государственной регистрации права собственности (ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Заменой станет документ, выражающий содержание сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра. Подтвердить право собственности можно будет и выпиской из ЕГРП, но для ее получения необходимо будет дополнительное время, а следовательно, тем собственникам, которые хотят иметь на руках бумажный документ, подтверждающий их права, лучше поторопиться с его получением. 

Разграничение государственной собственности на земельные участки 

Новым законом предусмотрено автоматическое внесение в ЕГРН записи о том, что земельный участок образован из государственных земель (ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Ранее это было возможно лишь при подаче заявления в ГКН о кадастровом учете и последующей регистрации прав на этот участок в Росреестре. Но это скорее минус, чем плюс для правообладателей. Автоматическое внесение может привести к злоупотреблению при совершении сделок с новыми образованными земельными участками и нанести ущерб их законным владельцам, так как существует временной пробел, не урегулированный законодательством, между постановкой на кадастровый учет и последующей регистрацией права на него. В качестве рекомендации – проводить юридическую проверку полномочий и компетенции того публичного органа, который распоряжается соответствующими земельными участками. 


Источник:  ГАРАНТ.РУ 


Публикации по теме:


Читать далее Свернуть

Комментирует Кирилл Андреев.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?
Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются. 

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены. Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает. Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники. Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.  

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться. Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру. Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.  

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге. 

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.  

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства. 

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру. Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма. 

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).  

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. 

В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры. 

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон. Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке). Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре). 

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.  

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.


Источник: Domofond.ru

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте Domofond.ru



Публикации по теме:


Читать далее Свернуть

Как спастись - инструкция.

Комментирует Елена Муратова: "Действия по корпоративному захвату, как правило, начинаются заблаговременно. ЧОП привлекают уже на поздней стадии корпоративного конфликта. Предвестниками могут быть существенные разногласия между учредителями, перераспределение долей участия организации, проведение общих собраний акционеров с нарушением законодательства, отчуждение принадлежащего организации имущества в процессе принудительного исполнения судебного акта.".

Источник - "Секрет фирмы".

С полным текстом статьи вы можете ознакомиться на сайте журнала "Секрет фирмы".



Публикации по теме: 



Читать далее Свернуть

В российском законодательстве смешиваются понятия «реставрации» и «реконструкции»

Почему реставрация старинных усадеб часто оказывается незаконной
Восполнение утраченных элементов здания - объекта культурного наследия - это реставрация или реконструкция? В настоящее время российское законодательство однозначного ответа не дает. И это порождает проблемы. 

Многие объекты культурного наследия находятся в неудовлетворительном состоянии и нуждаются в ремонте. Власти привлекают инвесторов: правительство Москвы реализует программу «Рубль за квадратный метр», правительство Московской области – аналогичную программу «Усадьбы Подмосковья». 

Обе программы предполагают, что объекты культурного наследия предоставляются в аренду на льготных условиях на длительный срок при условии проведения ремонтных и/или реставрационных работ. И то и другое – достаточно трудозатратно и не всегда выгодно финансово. Кроме того, в российском законодательстве на сегодняшний день имеется наложение понятий «реставрация» и «реконструкция». 

В приказе Минкультуры СССР от 13.05.1986 г. №203 под реставрацией понимался комплекс мероприятий, в том числе направленных на восполнение утраченных элементов объекта культурного наследия на основе научно-обоснованных данных. Данный приказ применяется и в настоящее время, хотя определение реставрации в данном документе противоречит Федеральному закону «Об объектах культурного наследия», по общему смыслу которого в понятие реставрации такие работы не входят. 

При восполнении утраченных элементов могут быть изменены параметры здания (высоты, количества этажей, площади, объема), а из Градостроительного кодекса РФ следует, что работы, в результате которых происходит изменение параметров здания, относятся к реконструкции, которая в отношении большинства объектов культурного наследия запрещена. 

Пример из практики: собственник помещений, расположенных на мансардном этаже здания, являющегося объектом культурного наследия, узнал, что над его помещением ранее имелся купол. Получив необходимую разрешительную документацию на реставрацию чердачного пространства и фасада здания, приступил к работам. Несколько собственников помещений в здании обратились в суд с иском о признании купола самовольной постройкой, его сносе и приведении здания в состояние, предшествующее началу проводимых работ. 

В ходе судебного разбирательства была проведена комплексная строительно-техническая и историческая судебная экспертиза, которая установила: проводимые работы относятся к реставрации. В суде удалось доказать, что оснований для сноса купола нет. 

Случается, конечно, что собственник руководствуется не идеей восстановления здания в первоначальном виде, а желанием расширить принадлежащие ему площади в объекте культурного наследия, надстроив этажи, которые могут выдаваться, например, за антресоли или мансарды. Это называют «реставрацией и приспособлением объекта культурного наследия под современное использование». Однако в действительности имеет место реконструкция объекта, в результате которой могут возникнуть трещины в фасаде, произойти обрушение здания, не говоря уже об утрате первоначального облика объекта культурного наследия. 

Пример из практики Ярославского областного районного суда: компания, получив разрешительную документацию на реставрационные работы, осуществила вместо этого реконструкцию – чердачное помещение мансардного этажа было увеличено и превращено в офисное помещение. В результате судебного разбирательства компанию привлекли к административной ответственности. 

В другом случае индивидуальный предприниматель, получив предписание восстановить утраченную часть объекта культурного наследия, произвел частичную замену материала несущих конструкций и изменил размеры пристройки. Управление культуры Курганской области обратилось в суд. Итогом долгих разбирательств стало решение суда о сносе пристроев. 

Похожая ситуация произошла в одном из санаториев, являющегося частью объекта культурного наследия «Комплекс санатория «Кавказская ривьера». В ходе ремонтных и реставрационных работ главного корпуса здания были пристроены новые объекты. С учетом проведенной по делу судебной экспертизы было установлено, что это незаконная реконструкция. Как следствие – решение суда о сносе незаконно построенных объектов. 

В большинстве случаев исход подобных судебных споров зависит от результата судебной экспертизы. От ответа на вопрос, относятся ли проведенные работы к реконструкции здания либо к его реставрации, чаще всего и зависит вывод суда о самовольности постройки и необходимости сноса воссозданного элемента объекта культурного наследия, являющегося результатом незаконной реконструкции. И несмотря на то что экспертом, конечно, выступает лицо, соответствующее необходимым требованиям для подготовки заключения в данной области, учитывая противоречия в законодательстве, ошибки не исключены. 

Разрешить сложившуюся ситуацию могло бы соответствующее изменение закона «Об объектах культурного наследия»: необходимо четко ответить на вопрос, в каких случаях допускается восстановление утраченных элементов объектов культурного наследия, в том числе если в результате изменяются объемно-пространственные характеристики этих объектов недвижимости.



Источник: "Ведомости"


Публикации по теме:


Читать далее Свернуть
Контакты для прессы
8 (495) 684-90-55
Заказать звонок

Здравствуйте! Укажите, пожалуйста, Ваше имя, номер телефона и предпочтительное время звонка. Мы обязательно Вам позвоним!

Укажите телефон
Отправить

Спасибо за Ваше обращение! Специалисты компании "Интерцессия" свяжутся с Вами.